나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64975 [1] 경기도 성남시 중원구 여수동 181 시그너스 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64975 [1] 경기도 성남시 중원구 여수동 181 시그너스 1층101호 근린생활시설 경매

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성남지원 경매9계 2024타경64975 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남대로997번길 11, 1층101호 (여수동,시그너스) | 감정가: 1,270,000,000원 | 최저가: 435,610,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경64975 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 여수동 181 시그너스 1층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,270,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

건물 전용면적: 57.24㎡ (약 17.32평)

건물 지분율: 5724 (대지권 지분율 1491.5)

제시외면적: 없음

본건은 아파트가 아닌 근린생활시설이므로, 건물 면적은 전용면적으로 표기합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 성남시청 남측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 오피스텔, 관공서(성남시청), 및 공원 등이 혼재하는 중심 입지입니다. 주변에는 성남시청이 바로 앞에 위치하고 있어 상주인력에 대한 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 축구장 17배 규모의 성남시청 공원과 탄천이 인접하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 구축하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 동측 인근의 주요 간선도로인 성남대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 향후 지하철 8호선 판교 연장 계획에 따라 '성남시청역'이 예정되어 있어, 향후 초역세권 상권으로 발전할 잠재력이 매우 높습니다. 본건은 북측(노폭 약 25m), 서측(약 17m), 남측(약 12m)의 도로와 접하고 있어 접근성과 가시성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

건물은 2019년 9월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 1층에 위치합니다. 비교적 신축급 건물이며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등 기본 설비가 충실히 갖춰져 있습니다. 본건의 용도는 제1종 근린생활시설이며, 감정평가 시점 현재 **공실 상태**인 것으로 조사되었습니다. 인접지와 바닥높이 단차가 있는 일부 전면 인도를 사용하는 것으로 파악되어, 현장 조사를 통한 상업시설 이용의 편리성 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계(말소기준권리 등)를 확인할 수 없으나, 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'입니다. 소유자 및 채무자가 '홍OO'으로 동일하며, 현황조사상 **공실** 상태이므로 임차인 유무에 대한 명확한 추가 확인이 요구됩니다. 공실일 경우 낙찰자가 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인의 리스크는 없을 가능성이 높으나, 점유 관계 확인은 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 환경

본건이 위치한 여수동 상권은 시민 개방형 청사인 성남시청 바로 앞에 위치한 핵심 상권입니다. 성남시는 이 일대를 '유흥시설이 없는 청정 상권'으로 지정하고, 가족 단위 고객이 즐길 수 있는 가족문화 특화거리로 조성할 계획에 있어 건전하고 안정적인 상권 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 판교테크노밸리, 한화테크윈 R&D센터 등 약 5천여 명에 달하는 오피스 및 기업체 상주 직원이 직접적인 배후 수요를 형성하고 있어 공실 위험이 낮은 지역으로 평가받습니다. 주변에는 홈플러스, NC백화점, 모란시장 등 다양한 상업시설을 동시에 이용할 수 있는 광역 상권의 이점도 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

본건 주변은 대규모 아파트 단지와 관공서가 밀집한 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히 성남시청 앞 여수동 상권은 시에서 유흥시설이 없는 **'청정 상권'**으로 지정하고 관리하고 있어, 일반적인 혐오시설(유흥, 숙박 등)이 없는 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 부재 리스크 (공실 현황)

현재 공실 상태로 탐문 조사되어, 낙찰 후 명도(건물 인도)의 어려움은 상대적으로 적을 수 있으나, 새로운 임차인을 유치하기까지의 시간이 필요하며, 이 기간 동안의 금융 비용(대출이자 등) 발생 위험을 고려해야 합니다.

5.2. 토지 지분율 및 건물 지분율 표기 오류

제시된 정보의 토지 지분율(1491.5) 및 건물 지분율(5724)은 일반적인 비율(%) 표기 방식이 아닌 것으로 보이며, 토지 및 건물 면적과 함께 제시된 것으로 미루어 대지권의 면적(토지 면적) 및 건물 전용 면적을 분모 분자에 곱한 정수 형태로 표기된 것으로 추정됩니다. 등기부등본 확인을 통해 실제 대지권 비율에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

5.3. 입지적 한계 (준주거 상권 대비)

성남시청 배후수요와 신규 아파트 단지의 고정수요는 확실하나, 유흥시설이 없는 특화 상권으로 지정되어 다양한 업종 유치에 제한이 있을 수 있습니다. 주로 식음료, 서비스, 교육 관련 업종에 적합할 것으로 보입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 근린생활시설로, 성남시청 바로 앞이라는 **최고의 입지 조건**을 갖추고 있습니다. 행정기관 및 대규모 주거단지의 안정적인 고정 수요를 바탕으로 상권의 안정성이 높으며, 향후 **지하철 8호선 성남시청역(예정)** 호재까지 있어 장기적인 가치 상승 여력이 충분합니다. 현재 공실 상태이므로 명도 리스크가 낮고, 주변이 청정 상권으로 개발될 예정이라 안정적인 투자처를 찾는 분들에게 매력적입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 핵심 관공서(성남시청) 정문 앞 입지: 약 5천 명 이상의 고정 수요 확보.

2. 신축급 건물(2019년 사용승인): 쾌적한 건물 상태 및 우수한 시설.

3. 교통 호재: 지하철 8호선 연장(성남시청역 예정)에 따른 미래 가치 상승 기대.

4. 청정 상권 환경: 유흥시설 없는 가족 중심의 상권 특화로 안정적인 업종 유치 용이.

5. 건물 1층 코너부 근린생활시설: 가시성과 접근성이 우수하여 상업시설로서 최적의 조건.

법원 정보

성남지원 경매9계