나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68380 [1] 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 산13-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68380 [1] 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 산13-9 임야 경매

• 사건번호: 2024타경68380
• 주소: 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 산13-9
• 감정가: 241,527,000원
• 최저가: 40,594,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

성남지원 경매9계 2024타경68380 | 소재지: 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 산13-9 | 감정가: 241,527,000원 | 최저가: 40,594,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (토지 매각)

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경68380 (1)이며, 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 산13-9 소재의 임야가 부동산임의경매로 진행되는 물건입니다.

본 물건의 감정가는 241,527,000원으로 책정되었습니다. 소유자는 정OO, 채무자는 민OO, 채권자는 안OO로 확인됩니다.

1.2. 면적 정보

본 매각 대상은 토지 매각이며, 토지 면적은 18,579.00㎡ (약 5,620.00평)의 광대한 규모입니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00㎡로, 순수 임야를 대상으로 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 남한산성면 하번천리 소재의 "하번천리 마을회관" 북서측 인근에 위치한 자연림 상태의 임야입니다. 주위는 자연림과 전(밭)이 혼재된 산지 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본 물건 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 근거리에 노선버스 정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 특히, 지적상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 통해 접근은 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 진행 구분

본 경매는 채권자 안OO가 신청한 부동산임의경매 건으로, 매각대상은 토지(임야) 전체입니다. 건물 등 기타 제시외 물건은 포함되지 않습니다. 권리 관계는 등기부 현황을 통해 보다 명확하게 파악해야 하나, 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 '기타참고사항'에 따르면, 토지 면적이 광대하고 지적경계가 불분명하여 현장 조사 시 분묘 등의 소재 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰 전에 반드시 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘 등의 소재 여부를 재차 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용(이장 및 협의) 및 법적 분쟁의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석 (토지의 특성)

본 물건은 임야로서, 일반적인 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 주로 자연환경 및 보전 가치에 중점을 두어야 하며, 경기도 광주시 남한산성면 일대는 남한산성 도립공원 등 천혜의 자연 환경을 끼고 있어 장기적인 산림 경영 또는 보전 목적의 투자 가치로 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 검토

주변이 자연림 및 마을회관 인근인 점을 감안할 때, 일상생활 편의시설 이용은 차량을 이용해야 하는 등 다소 불편할 수 있습니다. 주변 혐오시설 검색 결과, 본건의 소재지 주변에서 직접적으로 확인된 대형 혐오시설은 없으나, 광주시를 포함한 경기 동부권역은 최근 쓰레기 소각장 등 광역 환경시설 건립 문제로 인근 지자체와 갈등을 빚고 있는 지역적 이슈가 존재함 을 참고할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (중첩 규제)

가장 큰 리스크는 중첩된 법적 규제입니다. 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역이면서, **개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 상수원보호구역, 자연보전권역** 등 다수의 강력한 규제가 복합적으로 적용됩니다. 이는 실질적인 개발 행위(건축, 형질 변경 등)를 극히 제한하거나 사실상 불가능하게 만들 수 있는 요인입니다. 상수원보호구역 저촉사항은 별도 확인이 필수입니다.

5.2. 현황적 리스크 (맹지 및 분묘)

지적상 맹지라는 점은 추후 건축 허가 및 인허가 과정에서 진입로 확보 문제 등 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 광대한 면적으로 인해 감정평가 시 확인되지 않은 분묘가 존재할 경우, 예상치 못한 추가 비용(이장 등) 및 갈등 발생 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 약 5천 6백 평이 넘는 대규모 자연림 임야를 비교적 낮은 감정가로 확보할 기회를 제공합니다. 그러나 **개발제한구역 및 보전산지 등의 강력한 중첩 규제**로 인해 단기적인 개발이나 시세 차익을 기대하는 투기성 투자로는 부적합합니다.

맹지 및 분묘 등의 현황적 리스크와 더불어, 법적 규제로 인해 실사용 가치보다는 장기적인 보전 가치나 산림 관련 목적으로 접근해야 합니다. 따라서, 투자 전 규제 사항에 대한 정확한 법률적 검토와 분묘 여부에 대한 현장 재확인이 반드시 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대규모 토지 확보

경기 광주 지역에서 5천 6백 평이 넘는 대규모 임야를 낮은 평당가로 취득할 기회입니다. 중첩 규제로 인해 개발은 어렵지만, 토지 면적의 희소성 측면에서 장기적인 보전 가치를 가집니다.

7.2. 자연 보전 및 장기 투자

개발 제한은 곧 자연 환경의 보전을 의미하므로, 환경 변화에 따른 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 향후 규제 완화에 대한 기대감을 가지고 장기적으로 접근해야 합니다.

7.3. 입찰 전략

중첩 규제와 맹지 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다. 특히, 분묘 등의 현황 리스크 해결 비용을 미리 예상하고 이를 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계