나이스옥션 법원경매 성남 2024타경6269 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 2층씨2-0018호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경6269 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 2층씨2-0018호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6269
• 주소: 경기도 하남시 미사대로 550, 2층씨2-0018호 (덕풍동,현대지식산업센터한강미사)
• 감정가: 253,000,000원
• 최저가: 86,779,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매7계 2024타경6269 | 소재지: 경기도 하남시 미사대로 550, 2층씨2-0018호 (덕풍동,현대지식산업센터한강미사) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 86,779,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경6269 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 2층씨2-0018호

용도: 근린생활시설 (현황 이용상태: 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 253,000,000원

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕, 지하 3층 / 지상 10층 건물 내 2층 소재

외벽/내벽: 페어글라스 및 석재붙임 마감 / 인테리어 마감 등

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비 등 완비

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황

지하철 5호선 "하남풍산역"이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 광로3류(폭 약 40m) 및 중로1류(폭 약 20m) 등 포장도로에 접하고 있어 광역 교통 접근성이 양호한 편입니다. (올림픽대로, 상일IC, 서울외곽순환도로 등을 통한 강남 접근성 우수함)

2.2. 주위 환경 및 상권

"풍산초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

지식산업센터 내 근린생활시설로, 인근에 강일첨단업무단지, 엔지니어링 복합단지 등 산업 인프라가 조성되어 있어 업무 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 또한, 미사리 조정 경기장 및 경정공원, 스타필드 하남 등 대형 편의시설과 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 업무 및 생활 환경을 제공합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 내에 위치하며, 광로 및 중로에 접하고 있어 교통 편의성이 높습니다.

제한사항으로 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (근저당권 등 사유로 인한 임의경매 추정)

소유자/채무자: 박OO

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보에는 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있지 않습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 일반적인 근린생활시설 구분 소유권 형태입니다.

3.3. 임대차 관계

기타참고사항에 임대관례는 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 함을 의미하며, 임차인 여부에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 잠재적 리스크 분석

4.1. 상권 분석

대상 물건이 소재한 현대지식산업센터 한강미사는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등으로 구성된 대규모 복합단지 내 근린생활시설입니다.

**장점:** 미사지구 내 대규모 업무 클러스터(강일 첨단 업무 단지, 고덕 미즈 밸리 등)의 배후 수요와 풍부한 인프라(롯데시네마, 락볼링장 등 건물 내 입점)를 갖추고 있습니다.

**단점/리스크:** 인근 미사지구 내 지식산업센터 상가들이 과잉 공급되어 높은 공실률을 보이는 사례가 다수 보고되고 있으며, 본 건물(현대지식산업센터 한강미사 1차와 2차) 역시 상가의 공실이 심각하다는 분석이 있습니다. 이는 투자 시 임대 수익 창출에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. **공실 위험:** 지식산업센터 내 상가의 과잉 공급으로 인해 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

2. **명도 난이도:** 현재 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 예상치 못한 비용이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

3. **용도 제한:** 본 물건은 근린생활시설로 이용 중이나, 지식산업센터 내 지원시설로 관련 법규(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등)에 따른 입주 업종 제한이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

1. **입지 및 교통:** 5호선 하남풍산역 인근의 역세권 입지이며, 올림픽대로 등 광역 교통망을 통한 강남 접근성이 우수합니다.

2. **건물 우수성:** 준공 후 비교적 신축급 건물(현대지식산업센터 한강미사, 2019년 9월 준공) 내 위치하며, 각종 설비가 양호합니다.

3. **감정가:** 감정가(253,000,000원) 대비 현재 시장의 공실 리스크 및 마이너스 프리미엄 매물 발생 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (최근 주변 지식산업센터 상가/오피스에서 마이너스 프리미엄 매물이 관찰됨).

5.2. 종합 의견

본 물건은 미사지구의 우수한 교통 및 업무 인프라를 갖춘 지식산업센터 내 근린생활시설입니다.

다만, **핵심적인 리스크는 주변 상가의 과잉 공급으로 인한 높은 공실 위험**입니다. 임차수요가 제한적일 수 있으며, 특히 2층 상가의 경우 1층 대비 접근성이 낮아 공실 해소가 어려울 수 있습니다.

**투자를 결정하기 전**, 현재 해당 호실의 실제 임대 현황(공실 여부, 임차료 수준) 및 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대차 시세 조사가 필수적입니다. 임대차 수요가 제한적임을 인지하고 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 유찰 횟수를 지켜보며 보수적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계