나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65503 [2] 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층137호 근린상가 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65503 [2] 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층137호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매7계 2024타경65503 | 소재지: 경기도 하남시 미사대로 510, 1층137호 (덕풍동,한강미사아이에스비즈타워) | 감정가: 629,000,000원 | 최저가: 105,716,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경65503 (2)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 하남시 덕풍동 831 한강미사아이에스비즈타워 1층137호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

현재 소유자 및 채무자는 곽OO으로 동일하며, 채권자는 중OOOOO입니다.

감정가 629,000,000원으로 1차 경매가 진행될 예정입니다.

1.2. 면적 정보 (일괄매각)

건물면적: $30.27 \text{m}^2$ (약 9.16평, 전용면적 기준)

토지면적: $7.51 \text{m}^2$ (약 2.27평, 대지권 지분)

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건 및 생활정보)

2.1. 최고의 입지: 미사강변도시 핵심 상권 진입부

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사중학교" 동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사가 혼재된 '한강미사아이에스비즈타워' 내 1층 상가입니다.

미사강변도시 자족용지에 위치하여 주변은 근린생활시설, 아파트, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재된 주거 및 업무 혼합 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

특히, 한강미사아이에스비즈타워는 지식산업센터로서 상주 인구를 바탕으로 한 고정 수요 확보에 유리한 입지이며, 한강 조망권 및 미사리 조정경기장 등 쾌적한 환경을 갖춘 복합시설로 평가됩니다.

주변에 스타필드, 이마트, 코스트코, 유니온파크 등 대형 편의시설을 보유하고 있어 상권 잠재력이 우수합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 투자 가치를 저해할 만한 지역 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황: 광역 교통망 확보

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 환경은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 50M 및 약 35M 내외, 남서측으로 약 20M 내외의 광폭 포장도로에 각각 접하는 코너 입지로서 도로 접근성이 매우 우수합니다.

또한, 지하철 5호선 연장선인 풍산역 및 미사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 서울양양고속도로, 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로 등 광역 교통망 접근성이 뛰어나 서울 동남부 출퇴근 여건이 양호합니다.

3. 물건 현황 및 특징 (상권분석)

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 건 중 제1층 제137호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

기호(가),(나) (136호, 137호)는 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 업무 및 상업시설로서의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

3.2. 상권 분석: 업무지구 기반의 근린 상권

본건은 지식산업센터 1층에 위치한 상가로, 주된 수요층은 건물 내 상주하는 오피스 근무자와 기숙사 이용자입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 미사중학교 등의 교육 시설이 혼재하고 있어, 주거 지역 주민들의 유동 인구도 일부 흡수 가능한 복합 상권입니다.

현재 공실 상태이므로 업종 선정에 대한 자유도가 높으며, 오피스 수요를 겨냥한 F&B(식음료), 편의점, 전문 서비스업(문구, 복사 등) 등이 적합할 수 있습니다.

다만, 1층 상가 전체의 경쟁 점포 현황을 파악하고 업종의 희소성을 확보하는 것이 중요합니다.

4. 권리 및 법규 분석 (권리분석)

4.1. 권리분석: 안전한 임의경매 물건

본건은 소유자(곽OO)가 채무자(곽OO)인 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 복잡한 지분 경매나 토지/건물 개별 매각에 따른 법정지상권 등의 권리 리스크는 없습니다.

채권자 '중OOOOO'의 임의경매 신청으로 보아 근저당권 또는 담보신탁 등 담보물권에 기인한 경매 진행으로 예상됩니다.

(제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 파악은 불가하나, 소유자-채무자 동일 및 일괄매각 건이므로) 낙찰자가 인수할 보증금이나 선순위 임차인이 없을 경우 권리관계는 깔끔할 것으로 예상됩니다.

*입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 임차인 현황 및 기타 인수 권리 유무를 확인해야 합니다.*

4.2. 법적 제한 사항: 개발 호재 및 규제 혼재

토지이용계획 상 '도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)'에 해당하여 개발 밀도가 높은 지역입니다.

광로3류, 대로2류, 중로1류 등 대형 도로에 접하고 있어 교통의 요지입니다.

'상대보호구역(학교환경위생정화구역)'에 해당하므로, 향후 임차를 놓을 업종 선정 시 유해 시설 제한 여부를 교육지원청을 통해 반드시 확인해야 합니다. (특히 PC방, 주점 등 일부 업종 제한)

5. 투자 판단 요소

5.1. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 명도(인도명령 대상) 리스크는 낮으나, 낙찰 직후부터 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있는 '공실 리스크'가 존재합니다.

근린생활시설의 업종 제한 사항(상대보호구역)을 고려하여 임차인을 구해야 합니다.

지식산업센터 내 상가의 특성상 인근 상권과의 1층 상가 경쟁이 치열할 수 있으며, 지식산업센터 내 상가의 공실률 추이를 확인해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

한강미사아이에스비즈타워의 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 상가 투자처입니다.

교통망(도로 및 지하철 5호선 인접)이 우수하여 광역적인 접근성이 양호합니다.

토지/건물 일괄매각 및 소유자 채무의 임의경매 건으로 권리분석이 비교적 용이하고, 낙찰자의 추가 인수 금액 발생 위험이 적습니다.

1층 상가로 가시성이 뛰어나며, 전용면적 약 9.16평으로 소규모 전문 업종 운영에 적합합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 하남 미사강변도시의 핵심 업무 지구(지식산업센터) 내 위치한 1층 근린생활시설로서, 입지 및 교통의 우수성을 확보하고 있습니다.

현재 공실이라는 리스크가 있으나, 이는 곧 투자자가 원하는 업종을 선택하여 임차인을 확보할 수 있는 기회로 작용합니다.

준주거지역 및 광역 도로에 접한 입지 특성상 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

합리적인 가격으로 낙찰받아 우량 임차인을 유치한다면 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 우수한 투자 물건으로 판단됩니다.

다만, 유찰(값 저감)을 기대하고 현 시점의 공실률과 시장 임대료를 면밀히 분석한 후 보수적으로 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계