나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3000 [1] 인천광역시 부평구 일신동 160-1 그레이스빌 1동 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3000 [1] 인천광역시 부평구 일신동 160-1 그레이스빌 1동 5층502호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매4계 2024타경3000 | 소재지: 인천광역시 부평구 일신동 160-1 그레이스빌 1동 5층502호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 61,740,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호 인천지방법원 2024타경3000 (1)

소재지 인천광역시 부평구 일신동 160-1 그레이스빌 1동 5층502호

용도 다세대주택

감정가 180,000,000원

경매구분 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지 면적 (대지권) 27.88㎡ (약 8.44평)

건물 면적 (전용) 57.75㎡ (약 17.48평)

(참고: 다세대주택은 아파트와 달리 공급면적이 별도로 표기되지 않는 경우가 많으며, 상기 면적은 전용면적 기준임)

1.3. 매각 조건 및 현황

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매진행 소유자 및 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 국OOO임.

건축 현황 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층에 해당하며 2011년 12월 15일에 사용승인된 비교적 신축급 건물임.

주의 사항 특별매각조건으로 매수신청보증금이 '최저매각가격의 20%'로 책정되어 있어, 일반적인 10%보다 높은 보증금을 준비해야 함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 인천일신초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 일반 주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. 노후 주택이 많은 일신동 지역이지만, 본건이 위치한 일신동 일원은 2024년 국토교통부 '뉴빌리지 사업' 지역으로 선정되어 향후 저층 주거지 주택정비 및 생활 인프라 개선이 계획되어 있어, 장기적인 주거 환경 개선이 기대되는 지역임.

2.2. 교통 상황

지하철 1호선 부개역이 근거리에 소재하고 있어 서울 방면으로의 접근성이 양호함. 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 북측으로 노폭 약 20미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 우수함.

2.3. 토지의 형상 및 제한 상태

인접지와 대비하여 등고평탄한 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도시계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 이점이 있음. 다만, 상대보호구역(인천일신초등학교) 및 비행안전구역, 제한보호구역 등 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 증개축 및 개발 행위 시 건축 규제 완화 여부를 면밀히 확인해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본건은 근저당권 등에 의해 실행된 부동산 임의경매 사건임.

소유자와 채무자가 동일하여 일반적인 채무 관계에 따른 경매로 판단됨. 채권자의 채권 확보를 위한 절차이며, 등기부상의 권리 관계에 대한 추가적인 분석이 필요함.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었음.

이는 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 존재 시 대항력 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금 등의 책임이 발생할 수 있음. 매각 명세서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 하며, 명도(인도) 과정에 대한 계획을 수립해야 함.

3.3. 법적 주의사항 (매수신청보증금 20%)

본건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 경매(10%)보다 높은 금액이므로, 입찰 시 자금 계획을 보수적으로 수립해야 하며, 만약 낙찰 후 잔금을 납부하지 못할 경우 몰수되는 보증금의 규모가 크다는 리스크를 인지해야 함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주요 편의시설

주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 기본적인 생활 편의시설이 형성된 상권임. 일신시장 등 주변 상가지대와 근접하여 생활 편의성이 높음.

4.2. 교육 및 공공시설

인천일신초등학교가 인접하여 도보 통학이 편리하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 내에 위치하고 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 매수신청보증금

앞서 언급된 매수신청보증금 20% 조건은 입찰 금액 결정 및 자금 조달 계획에 있어 가장 큰 리스크 요인으로 작용함.

5.2. 공법상 규제 복합

제2종일반주거지역의 장점에도 불구하고, 비행안전구역 및 제한보호구역 등 군사시설 관련 규제가 다수 중첩되어 있어, 향후 건물의 리모델링이나 재개발 시 제한 요소가 될 수 있음.

5.3. 임대 관계 미상

임대 관계 미상으로 인해 임차인 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있으며, 이에 대비한 명도 비용 및 시간이 추가될 수 있음.

5.4. 주변 혐오시설

주변 시설 조사 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일신동 일원은 노후 저층 주거지 개선을 위한 뉴빌리지 사업이 추진 중인 만큼, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 소음, 분진 등의 일시적 불편함은 예상됨.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2011년에 건축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 지하철 1호선 부개역을 근거리에서 이용할 수 있는 역세권 다세대주택으로 실수요자에게 적합한 물건임. 특히, 전용면적 57.75㎡(약 17.48평)로 투룸 이상의 구조를 갖추고 있어 소형 아파트 대체 주거로서의 가치도 높음.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 부개역 근거리 및 인천일신초등학교 인접으로 주거 선호도가 높음.

주택 정비 호재: 부평구 일신동 일원이 뉴빌리지 선도사업 지역으로 선정되어, 장기적으로는 주거 환경 개선 및 그에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

가격 경쟁력: 감정가 180,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰가 추이를 분석하여 적정 입찰가를 찾는다면 시세 대비 낮은 가격으로 취득이 가능함.

6.3. 유의 사항

입찰 전 반드시 매수신청보증금 20% 조건에 대한 자금 계획을 최종 점검해야 하며, 법원 매각명세서를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 정확히 분석해야 함.

법원 정보

인천지방법원 경매4계