나이스옥션 법원경매 성남 2023타경56298 [3] 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2023타경56298 [3] 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경56298
• 주소: 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 3층302호
• 감정가: 111,000,000원
• 최저가: 38,073,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매4계 2023타경56298 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 3층302호 | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 38,073,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 성남지원 2023타경56298 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 3층302호에 위치하며, 용도는 다세대주택입니다.

경매는 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행되며, 소유자는 지OO, 채무자는 신OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 111,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 60.27㎡(약 18.23평)이며, 다세대주택의 특성상 이 면적을 전용면적으로 활용 중입니다.

공용면적을 포함한 분양면적은 약 72~78㎡(약 21.78~23.59평) 내외로 추정됩니다.

토지 지분율은 6662.5로 제시되었으며, 전체 토지면적은 533.00㎡입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

본 물건은 '대지권미등기'와 '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'이라는 핵심 특이사항을 안고 있습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 매수보증금은 최저매각가격의 20%가 필요합니다.

특히, 농지취득자격증명이 필요하며, 농지 전용 허가사항이 있어 전용 목적 사업 완료 여부에 따라 원상회복명령 발하여질 가능성은 없다는 점이 명시되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 소재 "신촌리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 토지의 경우 "동원대학교" 남서측 원거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도농 복합 지역의 주택 환경을 나타냅니다.

인접 도로 상태는 남측 및 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근은 용이합니다.

2.2. 상권 및 주위 환경 분석

주위환경은 소규모 공장 및 창고가 혼재하고 있어 상업시설이 집중된 상권보다는 주거와 생산 기능이 혼합된 환경입니다.

감정평가서에 따르면, 본건까지 제반 차량의 접근은 가능하나 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 고려했을 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 생활 정보

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오 시설 여부

소재지인 곤지암읍 일대에서는 광주시가 추진 중인 '종합폐기물처리시설 설치 사업'이 곤지암읍 수양리 423번지 일대에서 진행되고 있습니다.

다만, 본 물건의 소재지인 신촌리는 폐기물 시설 예정지인 수양리와 직선거리상 다소 떨어져 있어 직접적인 영향을 최소화할 수 있으나, 광주시 지역 전체의 환경 이슈로 인지하고 투자에 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자 김OO의 신청에 의한 '부동산 임의경매' 사건입니다.

이는 통상 담보권 실행을 위한 경매로, 일반적인 부동산 매매와 달리 소유권 취득과 동시에 선순위 근저당권 등의 채권이 소멸하는 경우가 많아, 권리관계가 비교적 단순하다고 볼 수 있습니다. (정확한 권리 분석을 위해서는 말소기준권리 확인이 필수입니다.)

임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰자는 임차인 여부를 철저히 조사하여 인도명령 또는 명도소송 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.2. 핵심 잠재적 리스크

1) 대지권 미등기 및 토지 지분 불확실성:

공부상 대지권이 미설정되어 있으며, 채권자가 제출한 서면에 호별 대지권 비율이 표시되어 있으나, 나머지 3개호 소유자의 확인이 없는 상태입니다.

매각목적물 및 평가에는 포함되었으나, 낙찰 후 대지권 확보를 위한 별도의 조치(예: 타 소유자와의 협의 또는 소송)가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시키는 가장 큰 리스크입니다.

2) 건축법상 미사용승인 건물:

본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 건축물대장이 없는 상태입니다.

이는 양성화(정상화) 과정에서 이행강제금 부과, 법정 문제 발생 가능성, 또는 추후 매매 시 제약을 가져올 수 있습니다. 건축물의 양성화를 위해서는 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3) 농지취득자격증명 필요:

본 물건은 '농지취득자격증명'이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

농지 전용 허가사항이 있으며 전용 목적 사업 완료 여부에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성은 없다고 명시되었으나, 농취증 발급 가능 여부를 미리 관할 지자체에 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 수익을 기대할 수 있으나, '대지권 미등기' 및 '미사용승인 건물'이라는 두 가지 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 일반적인 경매 물건보다 더 높은 수준의 분석과 낙찰 후 처리 전략(특히 대지권 및 미사용승인 건축물 양성화)이 필요하며, 잠재적 리스크를 해결할 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1) 높은 가격 조정 가능성: 대지권 미등기 등의 하자로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 최저가 하락 시 감정가 대비 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2) 실사용 면적의 가치: 전용면적 60.27㎡(약 18.23평)의 다세대주택으로, 주변 유사 물건의 시세 대비 저렴하게 취득 시 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

3) 개발 가능성: 토지이용계획상 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역'에 위치하여, 향후 광주시의 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 여지가 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계