나이스옥션 법원경매 성남 2023타경56298 [5] 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2023타경56298 [5] 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2023타경56298 | 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 1층102호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 36,015,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2023타경56298 (5)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 264-5 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

소유자/채무자/채권자: 지OO / 신OO / 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적: 60.27$\text{m}^2$ (약 18.23평)

추정 공급면적: 약 $72 \text{m}^2$ 내외 (약 22평) *공용부분 포함 추정*

토지 면적: 533.00$\text{m}^2$ (총 면적)

토지 지분 (미등기): 6662.5 (감정평가서상 제시된 비율)

특이사항: 대지권 미등기, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 102호

이용상태: 다세대주택 (임대관계 미상)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신촌리 소재하며, "신촌리 마을회관" 근거리 및 "동원대학교" 남서측 원거리에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택과 더불어 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근린생활 혼합 지역입니다.

본건 건물까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 노선 운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속해 있어 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 규제 검토가 필수적입니다.

인접 도로 상태는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 차량 출입에는 문제가 없습니다.

3. 권리 분석 (특이사항 중점 분석)

3.1. 매각대상 및 감정가

본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정가 105,000,000원으로 책정되었습니다. 감정가는 대지권 미등기 토지 지분까지 포함하여 평가된 금액입니다.

3.2. 핵심 권리상의 리스크 (대지권 미등기 및 미사용승인 건물)

본 물건의 최대 리스크는 '대지권 미등기'와 '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'이라는 점입니다.

대지권 미등기는 토지 지분에 대한 소유권 등기가 건물 등기부에 등록되지 않은 상태를 의미하나, 감정평가서에 의하면 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다. 다만, 나머지 구분건물 소유자들의 대지권 확인 여부가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 대지권 확보 및 등기에 있어 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

건축법상 미사용승인 건물은 건축물대장이 없는 상태로, 양성화(합법화)를 위한 이행강제금 발생 및 추후 허가 비용이 수반될 수 있으며, 대출 진행에 제약이 있을 수 있습니다.

3.3. 기타 주의사항

농지취득자격증명(농취증)이 필요합니다. 토지의 현 이용상태(다세대주택 건부지)를 고려할 때 농지전용 허가사항이 있는 것으로 보이나, 매각 조건상 농지 전용 목적 사업 완료 여부에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성은 없다고 명시되었습니다. (단, 농취증 제출은 필수입니다.)

매수보증금은 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본건 주변은 상업 시설이 발달한 지역이라기보다는 주거와 소규모 산업 시설이 혼재된 형태입니다. 생활 편의 시설은 근거리의 마을회관 주변이나 곤지암읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 주요 시설

주변에 "동원대학교"가 원거리에 위치하고 있으나, 초등학교, 중학교 등의 교육 시설은 곤지암읍 내에 위치하여 통학 거리가 다소 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았으나, 주위에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 리스크 요약

1. 대지권 미등기로 인한 소유권 확보 및 등기 절차상의 추가 비용 및 시간 소요 가능성.

2. 미사용승인 건물로 인한 이행강제금, 건축물대장 확보 및 양성화 비용 발생 가능성.

3. 농지취득자격증명(농취증) 필수 제출 요건.

4. 주변에 공장 및 창고 혼재로 인한 주거 쾌적성 저하 및 환경 문제 발생 가능성.

5. 대중교통 여건 불편.

5.2. 대응 방안

법원 명시와 같이 매각 목적물에 대지권이 포함되었더라도, 낙찰자는 반드시 미등기 대지권에 대한 지분 확보 방안(나머지 소유자와의 협의 또는 별도 소송) 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

건축물 양성화에 필요한 예상 비용(설계비, 인허가 비용, 이행강제금 등)을 미리 산정하여 예상 투자 비용에 반영해야 합니다.

농취증은 법원 제출 기한 내에 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 다세대주택으로서 실수요 목적과 임대 투자 목적 모두 가능하나, '대지권 미등기' 및 '미사용승인 건물'이라는 중대한 권리상 및 행정상의 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가 대비 상당한 수준의 가격 조정이 있어야만 리스크 프리미엄을 상쇄하고 투자 매력을 가질 수 있습니다. 초보 투자자에게는 권장하기 어려우며, 복잡한 권리 관계 및 행정 절차 해결 경험이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 미등기 및 미사용승인 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 최저가 경매 시점에는 높은 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

면적 대비 활용도: 전용 면적 60.27$\text{m}^2$는 비교적 넓은 면적으로, 실거주 또는 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

계획관리지역: 토지가 계획관리지역에 위치하여 장기적으로 용도 변경 및 재개발 시 비교적 유리한 조건을 가질 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계