나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8439 [1] 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8439 [1] 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17 답 경매

• 사건번호: 2024타경8439
• 주소: 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17
• 감정가: 11,022,000원
• 최저가: 2,647,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

수원지방법원 경매9계 2024타경8439 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17 | 감정가: 11,022,000원 | 최저가: 2,647,000원 | 용도: 답

1. 수원지방법원 2024타경8439 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8439 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17

용도: 답

감정가: 11,022,000원

토지 면적 (매각 대상): 201.00㎡ (약 60.8평)

총 토지 면적 (지분 포함): 3300.42㎡ (약 1000.8평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각.

주의사항:

1. 본건은 토지 지분 매각입니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

2. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

3. 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전 등' 상태입니다.

4. 지적도상 맹지입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 "화원초등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

화성시는 수도권 서남부의 산업 및 주거 배후지로 성장하고 있으며, 특히 향남읍은 화성시 전체 인구의 상당 부분을 차지할 정도로 인구가 빠르게 증가하는 지역입니다. 2035 화성도시기본계획에 따라 향남 도심은 4차 산업 활성화 거점 기능 수행을 목표로 인근 산업단지와 연계된 유기적인 직주기반 조성 및 복합물류유통단지 조성을 통해 자족도시로서 성장할 것으로 예상됩니다.

교통망으로는 서해안고속도로 발안IC에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 평택파주고속도로 이용 시 수도권 접근이 용이합니다. 특히, 서해선 복선전철 향남역(2022년 개통 예정)과 향남-우정(매향리) 간 전철 연결 등의 교통 호재가 기대되고 있습니다. 또한, 4차 국가철도망 사업계획에 따라 서해선과 경부고속선 연결 사업도 예정되어 있어 고속철도 이용이 편리해질 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

경매 신청 채권 이외의 추가적인 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 상세한 내용은 법원 문서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

특히, 본건은 '토지 일부 지분 매각'이므로, 공유자 우선매수 신고 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 공유자 우선매수 신고 후 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에도 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 이에 대한 법적 절차 및 유의사항을 숙지하는 것이 중요합니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지인 화성시 향남읍 방축리 267-17은 현재 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '전 등'으로 이용되고 있는 농지입니다. 주변은 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 현재로서는 별도의 상업 시설이나 특정 상권이 발달한 지역으로 보기 어렵습니다.

그러나 향남읍은 화성시 남부 생활권의 중심축으로 성장하고 있으며, 향남 택지 지구와 대규모 아파트 단지, 다양한 상권이 이미 조성되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다. 특히, 2035 화성도시기본계획상 향남 도심은 4차 산업 활성화 거점 기능 수행과 함께 복합물류유통단지, 문화 및 의료 시설 등이 복합된 융복합 도시로 발전할 것으로 계획되어 있습니다. 이러한 개발 계획들은 장기적으로 본건 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "화원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 전, 답, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

향남읍은 인구가 빠르게 증가하고 있으며, 계획도시인 향남1~2지구와 구시가지인 발안 지역이 공존하고 있습니다. 향남읍 내에는 발안중학교, 하길중학교, 향남중학교, 화성중학교, 화성상신중학교 등 다수의 중학교와 발안바이오과학고등학교, 하길고등학교, 향남고등학교, 향일고등학교, 화성고등학교 등 고등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 향남읍은 발안시장 지역을 중심으로 외국인 거주자 비율이 높은 편입니다.

주변에는 방울산, 천석산, 봉원 등 녹지 공간이 풍부하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으며, 현남 오토캠핑장 등이 위치하여 여가 생활을 즐길 수도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **맹지**: 본건은 지적도상 맹지로, 토지로 진입할 수 있는 도로가 직접 연결되어 있지 않습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 가져올 수 있으며, 건축 등 개발 시 도로 확보가 필수적입니다.

2. **농지 관련 규제**: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전 등' 상태로, 농지 관련 법규 및 규제를 받을 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수이며, 향후 농지 관련 법규 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

3. **지분 매각**: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 의사 결정 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수 신고 권리 또한 반드시 고려해야 합니다.

4. **개발 제한**: 본건 토지는 생산녹지지역, 복합개발진흥지구, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재 '답'이나 '전 등'으로 이용 중이며 지적도상 맹지인 점, 농지취득자격증명 제출이 필수인 점, 그리고 토지 일부 지분만 매각된다는 점 등은 투자 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

다만, 화성시 및 향남읍의 지속적인 인구 증가와 발전 계획, 향후 교통망 확충 등은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 특히, 주변의 개발 계획과 연계하여 토지의 활용 방안을 모색할 경우, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* **미래 가치 잠재력**: 화성시, 특히 향남읍 지역의 지속적인 개발 계획과 교통망 확충은 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* **복합개발진흥지구 지정**: 생산녹지지역 내 복합개발진흥지구 지정은 향후 다양한 용도로의 개발 가능성을 시사하며, 이에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **저렴한 감정가**: 현재의 감정가가 낮게 책정된 점을 활용하여, 향후 개발 가능성을 보고 선점하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

**※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 여부를 최종 결정하시기 바랍니다.**1.수원지방법원 2024타경8439 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8439 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 267-17

용도: 답

감정가: 11,022,000원

토지 면적 (매각 대상): 201.00㎡ (약 60.8평)

총 토지 면적 (지분 포함): 3300.42㎡ (약 1000.8평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각.

주의사항:

1. 본건은 토지 지분 매각입니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

2. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

3. 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전 등' 상태입니다.

4. 지적도상 맹지입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 "화원초등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

화성시는 수도권 서남부의 산업 및 주거 배후지로 성장하고 있으며, 특히 향남읍은 화성시 전체 인구의 상당 부분을 차지할 정도로 인구가 빠르게 증가하는 지역입니다. 2035 화성도시기본계획에 따라 향남 도심은 4차 산업 활성화 거점 기능 수행을 목표로 인근 산업단지와 연계된 유기적인 직주기반 조성 및 복합물류유통단지 조성을 통해 자족도시로서 성장할 것으로 예상됩니다.

교통망으로는 서해안고속도로 발안IC에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 평택파주고속도로 이용 시 수도권 접근이 용이합니다. 특히, 서해선 복선전철 향남역(2022년 개통 예정)과 향남-우정(매향리) 간 전철 연결 등의 교통 호재가 기대되고 있습니다. 또한, 4차 국가철도망 사업계획에 따라 서해선과 경부고속선 연결 사업도 예정되어 있어 고속철도 이용이 편리해질 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

경매 신청 채권 이외의 추가적인 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 상세한 내용은 법원 문서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

특히, 본건은 '토지 일부 지분 매각'이므로, 공유자 우선매수 신고 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 공유자 우선매수 신고 후 매수보증금을 미납할 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에도 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 이에 대한 법적 절차 및 유의사항을 숙지하는 것이 중요합니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지인 화성시 향남읍 방축리 267-17은 현재 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '전 등'으로 이용되고 있는 농지입니다. 주변은 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 현재로서는 별도의 상업 시설이나 특정 상권이 발달한 지역으로 보기 어렵습니다.

그러나 향남읍은 화성시 남부 생활권의 중심축으로 성장하고 있으며, 향남 택지 지구와 대규모 아파트 단지, 다양한 상권이 이미 조성되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다. 특히, 2035 화성도시기본계획상 향남 도심은 4차 산업 활성화 거점 기능 수행과 함께 복합물류유통단지, 문화 및 의료 시설 등이 복합된 융복합 도시로 발전할 것으로 계획되어 있습니다. 이러한 개발 계획들은 장기적으로 본건 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "화원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 전, 답, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

향남읍은 인구가 빠르게 증가하고 있으며, 계획도시인 향남1~2지구와 구시가지인 발안 지역이 공존하고 있습니다. 향남읍 내에는 발안중학교, 하길중학교, 향남중학교, 화성중학교, 화성상신중학교 등 다수의 중학교와 발안바이오과학고등학교, 하길고등학교, 향남고등학교, 향일고등학교, 화성고등학교 등 고등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 향남읍은 발안시장 지역을 중심으로 외국인 거주자 비율이 높은 편입니다.

주변에는 방울산, 천석산, 봉원 등 녹지 공간이 풍부하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으며, 현남 오토캠핑장 등이 위치하여 여가 생활을 즐길 수도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **맹지**: 본건은 지적도상 맹지로, 토지로 진입할 수 있는 도로가 직접 연결되어 있지 않습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 가져올 수 있으며, 건축 등 개발 시 도로 확보가 필수적입니다.

2. **농지 관련 규제**: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전 등' 상태로, 농지 관련 법규 및 규제를 받을 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수이며, 향후 농지 관련 법규 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

3. **지분 매각**: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 의사 결정 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수 신고 권리 또한 반드시 고려해야 합니다.

4. **개발 제한**: 본건 토지는 생산녹지지역, 복합개발진흥지구, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재 '답'이나 '전 등'으로 이용 중이며 지적도상 맹지인 점, 농지취득자격증명 제출이 필수인 점, 그리고 토지 일부 지분만 매각된다는 점 등은 투자 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

다만, 화성시 및 향남읍의 지속적인 인구 증가와 발전 계획, 향후 교통망 확충 등은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 특히, 주변의 개발 계획과 연계하여 토지의 활용 방안을 모색할 경우, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* **미래 가치 잠재력**: 화성시, 특히 향남읍 지역의 지속적인 개발 계획과 교통망 확충은 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* **복합개발진흥지구 지정**: 생산녹지지역 내 복합개발진흥지구 지정은 향후 다양한 용도로의 개발 가능성을 시사하며, 이에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **저렴한 감정가**: 현재의 감정가가 낮게 책정된 점을 활용하여, 향후 개발 가능성을 보고 선점하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 여부를 최종 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

수원지방법원 경매9계