나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경54147 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 15층1516호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2024.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주상복합, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(길동역, 강동역-지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건내 제15층 제1516호로서
외벽: 석재붙임 및 치장석붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중이며, 내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2021-11-04)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 홍예림)로부터 2026. 01. 12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 강동구 길동 415-16, 청광플러스원큐브3차 15층 1516호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 본 물건은 서울동부지방법원 2024타경54147 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.2. 기본 물건 정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 15층 1516호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 3.32㎡ (약 1.0평)

* 건물 면적: 15.24㎡ (약 4.6평)

* 감정가: 144,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 주상복합, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 길동역과 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 23일자 시흥세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상의 임차권 및 압류, 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 홍예림)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 19일

* 확정일자: 2021년 02월 18일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(임차인 홍예림)로부터 2026년 1월 12일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서에 따라 본 경매 물건 인수 시 임차인의 보증금 반환 의무는 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 길동역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 지역 내 접근성이 우수합니다.

4.2. 인근 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2015년에 건축된 약 42㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 290,000,000원에서 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 6,940,000원에서 9,501,000원 수준입니다. 본 물건의 면적(15.24㎡, 약 4.6평)과 건축 연도(2012년)를 고려할 때, 3.3㎡당 가격은 유사 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다. 감정가 144,000,000원(3.3㎡당 약 31,304,000원)은 최근 거래된 면적 대비 평당가와 비교 시 다소 높게 책정되었으나, 오피스텔 또는 소형 주거형 상가의 경우 지역별, 건물별 특성에 따라 시세 편차가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설)

검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용으로 인해 임차인 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단되나, HUG의 보증 이행 절차 및 임차인과의 추가적인 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 전용면적이 15.24㎡로 매우 작아, 일반적인 주거 목적보다는 1인 가구의 임대 수익형이나 세컨드 하우스 용도로 제한될 수 있습니다. 또한, 소형 주거 공간은 향후 매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 길동역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 명확한 권리관계와 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 감정가는 최근 유사 건축 연도의 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 매우 작은 면적은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 인근 역세권 입지

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서)

* 합리적인 감정가 수준

* 향후 임대 수익 또는 소형 주거 공간 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 144,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 본 물건의 특성을 고려하여 125,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 가격은 최적의 낙찰을 위한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 최종 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.