나이스옥션 법원경매 순천 2024타경54867 [3] 전라남도 순천시 주암면 오산리 산79 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경54867 [3] 전라남도 순천시 주암면 오산리 산79 도로 경매

• 사건번호: 2024타경54867
• 주소: 전라남도 순천시 주암면 오산리 산79
• 감정가: 15,732,500원
• 최저가: 4,510,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 도로

순천지원 경매2계 2024타경54867 | 소재지: 전라남도 순천시 주암면 오산리 산79 | 감정가: 15,732,500원 | 최저가: 4,510,000원 | 용도: 도로

1. 순천지원 2024타경54867 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경54867 (3)

소재지: 전라남도 순천시 주암면 오산리 산79

용도: 토지 (도로로 이용 중인 부분 포함)

감정가: 15,732,500원

토지면적: 14,209.00㎡ (약 4,298.37평)

토지 지분율: (제시된 정보가 불분명하며, 토지일부지분매각 대상입니다.)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 메OOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함). 경계 불분명(지적측량 요). 분묘소재 가능성 있음

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 주암면 오산리 소재 "오산마을" 동측, 북동측, 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농경지대, 국도변 경지정리지대, 순수산림지 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 조OO 소유의 부동산에 대한 강제경매 절차를 통해 매각되며, 채무자 겸 소유자는 조OO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다. 이는 해당 토지 전체에 대한 소유권이 아닌, 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다.

또한, '분묘기지권'이 등기부등본상 확인되지 않더라도 현황상 존재할 가능성이 매우 높으며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있는 심각한 권리 사항입니다. 감정평가서 요약에서도 분묘 소재함 및 소재 가능성이 언급되었습니다.

'공유자우선매수신고' 특이사항은 공동 소유주가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있음을 나타냅니다. 특별 매각 조건으로 이 권리 행사가 1회로 제한된다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

'재매각' 물건이라는 점은 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어졌으나, 어떤 사유로든 매수인이 대금을 납부하지 못했거나 계약이 해제되었음을 시사합니다.

'경계 불분명'으로 인한 지적측량 필요성은 추후 경계 확정에 따른 추가적인 비용 발생 및 이웃 토지와의 분쟁 소지를 내포하고 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건은 전형적인 농촌 및 임야 지역에 위치하고 있어, 전통적인 의미의 상업 시설 밀집 지역인 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야로 이루어져 있으며, 오산마을 등 인근 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의 시설 외에는 별다른 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

다만, 국도변에 인접한 부분(일련번호 2, 4)은 물류 이동이나 접근성 측면에서 잠재적 가치를 가질 수 있으나, 이는 토지의 전반적인 이용 용도 및 개발 가능성과 연계하여 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

소재지인 순천시 주암면 오산리는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 지역입니다.

인근 오산마을을 통해 지역 공동체와 연결될 수 있으며, 기본적인 농산물 직거래 등이 이루어질 수 있습니다.

생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동 거리에 있는 주암면 소재지나 순천시내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분매각: 소유권의 일부만 취득하므로, 공유자들과의 복잡한 관계, 토지 이용 및 처분에 대한 합의 도출의 어려움, 향후 명확한 소유권 확보의 불확실성 등이 발생할 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 현재 또는 과거에 분묘가 존재했고, 그에 따른 분묘기지권이 성립되어 있다면, 해당 토지 소유주는 분묘를 임의로 이장하거나 토지를 개발하는 데 심각한 제약을 받게 됩니다. 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다. 감정평가서에도 분묘 소재 및 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3. 공유자 우선매수권: 공동 소유주가 경매 절차에서 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리를 행사할 경우, 낙찰받지 못하게 되므로 투자 기회를 잃을 수 있습니다.

4. 경계 불분명 및 지적측량: 정확한 경계 확인을 위한 지적측량 비용이 발생하며, 측량 결과에 따라 이웃 토지와의 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5. 재매각 사유: 이전 입찰자가 대금을 납부하지 못한 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 이는 해당 물건 자체의 문제(권리 관계, 하자 등) 때문일 가능성이 있습니다.

6. 토지 이용 제한: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 임업용산지 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재하므로, 토지의 개발 또는 활용 계획 시 이를 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 순천지원 2024타경54867 (3) 물건은 전라남도 순천시 주암면 오산리 소재 농경지 및 임야 등의 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다.

투자의 관점에서 볼 때, '지분매각', '분묘기지권' 존재 가능성, '경계 불분명', '공유자 우선매수권' 등 매우 복잡하고 위험성이 높은 권리 및 현황상의 문제점을 다수 내포하고 있습니다.

특히 분묘기지권은 토지의 실질적인 이용을 근본적으로 제약할 수 있으며, 지분매각은 향후 관리 및 처분 과정에서 지속적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점 또한 이전 낙찰자가 대금을 납부하지 못한 근본적인 이유에 대한 심층적인 조사를 필요로 합니다.

따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악하며, 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부 및 경계 상태를 직접 확인하는 등 철저한 사전 조사가 선행되지 않는다면 투자에는 신중해야 할 물건으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 대체로 농경지와 임야, 주거지가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 높은 위험 요소를 수반하므로, 일반적인 투자자에게는 권장하기 어렵습니다.

하지만, 만약 해당 토지의 지분 가치가 현재 감정가 대비 현저히 낮게 평가되었다고 판단되며, 향후 토지 개발 또는 활용을 위한 명확한 계획(예: 인근 토지 소유주와의 협의를 통한 공유지분 정리, 분묘 이장 또는 합의 등)을 수립할 수 있는 전문성과 자본이 있다면, 장기적인 관점에서 접근해 볼 여지는 있습니다.

특히, 토지 일부가 '도로'로 이용 중이라는 점(일련번호 4)은 특정 상황에서 활용 가치를 가질 수 있으나, 이는 전체 지분 매각의 맥락에서 신중하게 검토되어야 합니다.

요약하자면, 본건은 '하이 리스크, 하이 리턴'의 성격을 가지는 물건으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 한 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

순천지원 경매2계