나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8290 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 1296-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 노형동 소재 “노형오거리” 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, "숙박시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 구조로서, 외벽: 타일, 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 모노륨, 타일 마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 보일러 난방설비, 기본위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 기호(2) 상부(옥상부분)에 소재하는 태양광전기시설은 제시외물건으로 구분하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바람. - 본건 기호(2) 1층에 소재하는 전기차충전시설은 충전공유플랫폼 회사 소유((주)차지인)로 추정되나 회사파산으로 확인이 곤란한 바, 일단 제시외물건으로 평가하였으니 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 태양광전기시설 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 제주지방법원 2025타경8290 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 1296-2 (제주특별자치도 제주시 월랑로2길 16)

물건종별: 숙박시설

토지면적: 232.90㎡ (약 70.46평)

건물면적: 567.91㎡ (약 171.79평)

감정가: 2,558,528,160원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 “노형오거리” 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 곳입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형이며, 현재 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부상 총 채무액은 약 11억 2,679만원에 달하며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 제민신용협동조합의 근저당권입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2013년 8월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다. 해당 임차인의 인수 보증금은 0원이지만, 실제 명도 시 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 제주 노형동의 주요 도로변에 인접하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치합니다.

노형오거리 인근으로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요가 풍부합니다.

숙박시설 용도로 이용 중임을 고려할 때, 관광객 및 비즈니스 방문객을 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 노형동 소재지로, 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거환경: 근린생활시설 및 공동주택과 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인(이 )의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 명도 부담은 적을 수 있으나, 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

부동산 권리 관계: 총 채무액이 감정가를 상회하는 높은 수준이므로, 경매 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

제시외 물건: 태양광 전기시설, 전기차 충전시설 등 제시외 물건에 대한 소유권 관계 및 일괄 매각 여부를 낙찰 후 재확인해야 합니다. 특히 전기차 충전시설 회사의 파산으로 인해 소유권 확인이 어렵다는 점은 리스크 요소입니다.

토지이용계획: 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

지역 내 혐오시설 이슈: 과거 노형동 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 설치를 둘러싼 주민 반발 사례가 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경에 대한 잠재적인 민감성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 숙박시설입니다.

잘 갖춰진 교통망과 주변 편의시설, 우수한 접근성은 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 높은 총 채무액, 제시외 물건의 복잡한 권리 관계, 토지이용 제한 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

특히 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 관련 사항은 명도 과정에서의 면밀한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 노형오거리 인근의 우수한 입지로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

숙박시설 잠재력: 관광객 및 비즈니스 수요가 꾸준한 제주 지역 특성상, 숙박시설로서의 영업 지속 가능성이 높습니다.

발전 가능성: 노형동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 발달이 기대됩니다.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금 0원: 명도 대상 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 금전적 부담은 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(2,558,528,160원)를 기준으로 하되, 인수 보증금(0원) 및 등기부상 총 채무액(약 11억 2,679만원)을 고려하여 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 물건 처리 문제, 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

경매 시장의 낙찰가율, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 입지적 장단점을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.