나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 201호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 201호(현장 출입문 표시는 없음)로 공부상 201호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1, 해바라기주택 2층 201호에 대한 경매 물건 정보 및 분석 결과를 담고 있습니다. 본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경8260 (1) 사건 번호로, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 현재 감정가는 121,000,000원입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8260 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 201호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권 기준)

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.05㎡ (약 10.00평)

토지지분: 33.0472㎡ (약 10.00평)

건물면적: 54.41㎡ (약 16.46평) - 전용면적

건물지분: 54.41㎡ (약 16.46평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "대정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 읍소재지의 상업지 후면에 형성된 주택지대로, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 다만, 지적상 북측으로 연결된 도로는 폭이 점차 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 형상을 하고 있으며, 현재 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(600,000,000원)입니다. 이후 윤혜영의 근저당권, 제이비우리캐피탈의 가압류, 중소기업은행의 임의경매, 국민건강보험공단의 압류 등이 등재되었으며, 이들 대부분은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 809,155,426원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 절차 진행 시 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대정읍 일대는 제주 서남부의 생활 중심지로, 학교, 관공서, 상업시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 인근이 주택지대와 상업지 후면이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"대정초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 공부상 용도는 사무소이나, 현재 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법 등 관련 법규 위반 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 건축물 현황도 및 위치 불일치

건축물 현황도 상의 호별 위치와 실제 출입문 표시상의 위치 및 면적이 일치하지 않는 문제가 있습니다. 본 건은 공부상 201호를 기준으로 평가되었으므로, 실제 호실 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 도로 접근성 제약

지적상 북측으로 연결된 도로는 폭이 좁아 차량 진입에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 향후 차량 이용 및 주차에 불편을 야기할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물이지만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 건축물 현황도 상의 위치 및 면적 오류, 도로 접근성의 일부 제약 등 여러 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 주거용으로 이용 중인 사무실 용도는 향후 건축 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 신중한 현장 조사를 통한 정확한 현황 파악이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 사용 승인된 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인수할 임차인의 보증금 부담이 없습니다.

* 대정초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

* 제주 서남부 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,000,000원입니다.

다만, 본 물건은 공부상 용도와 현황 불일치, 건축물 현황도 상의 위치 및 면적 오류, 도로 접근성 제약 등의 리스크 요소를 내포하고 있어, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인 및 현장 조사 결과를 바탕으로 시장 상황과 투자자의 위험 선호도에 따라 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세 조사, 유사 물건의 실제 낙찰가 분석, 권리 분석 심화 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.