나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51595 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 조례동 소재 ""NC백화점"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 단지로의 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등
제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상19층 건물 내 제3층 제311호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의
차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 순천시 조례동 766
자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.
(2) 순천시 조례동 758-15, (4) 순천시 조례동 769-1, (5) 순천시 조례동 769-2
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.
(3) 순천시 조례동 758-17
제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역
(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51595 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 3층311호

* 용도: 아파트

* 감정가: 61,000,000원

* 토지면적: 13.82㎡

* 토지지분: 13.82㎡

* 건물면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 건물지분: 37.388㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 주의사항: 특별매각조건 있음 (전세사기 피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

* 특수물건정보: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 조례동 소재 "NC백화점" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통: 본건 소재 단지로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로: 단지 남측 및 동측으로 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-29

* 대항력: 있음 (임차인이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있음)

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 갑9 (2024-09-12) 전북신용보증재단 가압류 (35,128,800원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑9 (가압류), 갑10 (강제경매), 갑11 (압류) 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3 (2024-06-18) 주택임차권 (73,000,000원). 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항:

* 공유자우선매수신고: 공동 소유주가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 물건에 대한 담보가 설정되어 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 인근 상업시설: "NC백화점"이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 특성을 가집니다.

* 토지이용계획:

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역 등이 혼재되어 있습니다.

* 근린공원, 소로, 중로 등 도로와 공원 계획이 일부 저촉되거나 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 19층 건물 중 제3층 제311호입니다.

* 사용승인일: 1992년 11월 25일.

* 내부 마감: 벽지도배, 타일붙임, 새시창호 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 단지 정보:

* 시대아파트, 총 9개 동, 2,794세대의 대단지입니다.

* 최고 19층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 361대 (지상 3대, 지하 30대, 기타 328대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 73,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가 61,000,000원 및 최근 매매 시세(4,000~5,000만원)보다 임차인의 보증금이 높은 상황입니다.

* 공유자 우선매수권: 공동 소유주의 우선매수권 행사 가능성으로 인해 낙찰이 무효화되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1992년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 일부 지역의 자연녹지지역 지정, 공원 및 도로 저촉 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 조례동의 주거 지역에 위치하며, NC백화점 인근으로 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 임차 보증금 미회수분 인수라는 상당한 추가 비용 부담 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 낙찰 과정에 불확실성을 더합니다.

* 상기 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 2,794세대의 대단지 내 물건으로, 잠재적인 수요층이 확보되어 있습니다.

* 생활 편의시설 근접: NC백화점 등 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 조례동 지역의 개발 계획이나 시세 회복 시 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 이는 임차인 문제 해결 및 추가 비용 감안 후의 이야기입니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 61,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례는 36.368㎡의 경우 40,000,000원, 37.388㎡의 경우 50,000,000원 수준입니다.

* 본 물건의 순수 부동산 가치를 고려한 예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 다만, 임차인의 대항력 있는 보증금 73,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가 외에 인수 보증금 부분을 추가로 고려해야 합니다.

* 따라서, 입찰자는 임차인에게 얼마의 배당이 이루어지는지를 반드시 확인해야 하며, 그 결과를 바탕으로 총 인수 금액을 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.