나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8242 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리오름' 북측 근거리에 위치하며,
주위는 임야 및 목초지, 일부 농경지 등으로 형성된 중산간 임야지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 남측 근거리에 주간선도로인 서성일로(1119호선 지방도)
가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동향의 완경사지대에 위치하는 자루형의 토지로서, 별첨 '항공사진'의 등고선과 같이 대부
분은 완경사지이나, 남측 일부는 경사도 약 20°내외의 급경사지로 추정되며, 분묘기지를 제
외한 대부분은 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 지적상 노폭 약 3~6m 내외, 현황 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.
11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

본건 남서측 일부 지상에 별첨 '항공사진' 및 '지적개황도', '사진'과 같이 연고미상의 분묘
및 부속시설물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분 매각임.
-본 건 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 이로 인한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 2932-4

1.2. 물건 종별

임야

1.3. 토지 면적

총 면적: 3306.00㎡ (약 1000.1평)

취득 지분 면적: 231.0894㎡ (약 69.9평)

1.4. 건물 면적

건물 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

19,173,000원

1.6. 경매 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8242 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 지분 매각

채권자: 김OO

1.7. 특이사항

분묘기지권, 지분매각, 공동담보

1.8. 주의사항

- 본 건은 토지 지분 매각입니다.

- 본 건 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 난산리 소재 '모구리오름' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 임야, 목초지, 일부 농경지로 형성된 중산간 임야지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진입이 가능하며, 남측 인근에 주간선도로인 서성일로(1119호선 지방도)가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로는 지적상 및 현황 노폭 약 3~6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건은 남동향의 완경사지에 위치하는 자루형 토지입니다. 대부분 완경사지이나 남측 일부는 경사도 약 20° 내외의 급경사지로 추정됩니다. 분묘기지를 제외한 대부분은 자연림 상태입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 11월 15일부터 2026년 11월 14일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(제2공항 개발사업 예정지 및 주변 지역).

2.5. 주변 주요 시설

성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 접근성이 좋은 편입니다. 성산읍 소재지까지 차량으로 약 10~15분 거리에 있으며, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 다수의 근저당권이 설정되어 있으며, 이는 소유권 일부에 대한 근저당권입니다 (2016년 5월 26일, 2016년 7월 7일).

* 압류 기록(동래세무서, 부산광역시, 제주특별자치도)이 존재하나, 모두 말소된 상태입니다.

* 본 경매 개시결정은 소유권 일부 지분에 대한 임의경매로, 2025년 4월 16일(채권자: 김의애), 2025년 6월 11일(채권자: 김회영), 2025년 6월 24일(채권자: 조한웅), 2025년 6월 30일(채권자: 조한웅), 2025년 8월 13일(채권자: 정춘길)에 각기 다른 사건번호로 접수되었습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 총 등기부채권 금액

등기부상 총 채권액은 263,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 중산간 임야지대로, 주변은 자연림, 목초지, 농경지로 이루어져 있습니다. 인근에 성산일출봉과 같은 유명 관광지가 있어 관광 관련 잠재력이 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 쓰레기 매립지가 과거 혐오시설로 인식되었으나 자연친화 공간으로 전환된 사례가 있습니다.

4.3. 상권 특성

본 물건지의 직접적인 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않으며, 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다. 관광지와의 인접성은 잠재적인 상권 활성화 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 성산읍 소재지에 초, 중, 고등학교가 소재하여 차량으로 통학이 가능합니다.

5.2. 의료시설

성산읍 내에 보건지소 및 의원(성산의원, 서귀포공공협력의원 등)이 위치하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. 종합병원의 경우 서귀포시 내에 위치합니다.

5.3. 편의시설

성산읍 소재지에 마트, 은행, 우체국 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본 건 지상에 연고 미상의 분묘가 다수 소재하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 법적 분쟁이나 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

토지가 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 단독으로 토지를 사용하거나 개발하는 데 제약이 따를 수 있으며, 공유물 분할 소송 등의 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

계획관리지역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정(제2공항 예정지 주변)으로 인해 매매 및 개발 시 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다. (다만, 2026년 11월 14일 이후 허가구역 지정 해제 가능성 검토 중).

6.4. 자연림 및 급경사지

토지의 상당 부분이 자연림 상태이며, 일부 급경사지로 구성되어 있어 개발 시 높은 비용과 기술이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 서귀포시 성산읍의 중산간 지역에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 아름다운 자연환경과 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 지분 매각이라는 특성, 연고 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 불확실성, 그리고 강화된 토지 이용 규제 등은 투자 및 개발에 있어 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 분묘 문제는 법적 분쟁의 소지가 크며, 지분 소유자 간의 원활한 협의 없이는 실질적인 토지 활용이 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접성

성산일출봉, 섭지코지 등 제주도의 주요 관광지와 인접하여 관광 관련 시설(펜션, 체험장 등) 개발 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

제2공항 예정지 주변으로 지정된 토지거래허가구역으로, 향후 허가구역 해제 및 개발 사업 추진에 따라 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서의 예측입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 19,173,000원으로 평가되었습니다. 그러나 지분 매각, 분묘기지권의 불확실성, 다수의 채권 및 제한물권 등이 복합적으로 존재하므로, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 권리 분석, 분묘 처리 방안 모색, 공유자 협의 가능성 평가, 그리고 주변 시세 조사가 반드시 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정평가액을 참고하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.