나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51450 [1] 전라남도 순천시 별량면 우산리 341 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 별량면 우산리 소재 율봉서원 북동측 인근 고지대에 위치하고 주위는 야산지대입니다.

교통상황

마을 주변이나 농기계 접근 불가합니다.

형태 및 이용상태

야산지대 고지에 위치한 묵전 상태로 보이고, 분묘지 주변으로서, 분묘, 고총 등 소재 여부 미상입니다.

인접 도로상태

현 하절기로 인하여 접근 가능한 통로 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

야산지대 내 묵전의 상태로 보이고, 이용상황도 불분명합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

절기상 지적경계가 불분명하고, 주변이 산림지로서 지적경계 내 분묘, 고총 등 소재 여부 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51450 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 별량면 우산리 341

용도: 전 (농지)

토지면적: 721.00㎡ (약 218.10평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 16,583,000원

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역), 영농여건불리농지

순천시의 도시관리계획상 계획관리지역으로 확대된 지역이 있으며, 농림지역이 보전관리지역으로 전환되는 경우도 있어 토지이용계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 순천시 별량면 우산리에 위치하며, 율봉서원 북동측 인근 고지대에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 야산지대로 구성되어 있습니다. 별량면은 순천시 남단에 위치하며, 면적의 상당 부분이 임야로 구성되어 있고, 서북 지역에는 산악 지형이 발달되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

마을 주변이나 농기계 접근이 어렵습니다. 또한, 현 하절기에는 접근 가능한 통로가 없는 것으로 파악됩니다. 인근에 대중교통 접근성은 좋지 않은 편으로, 버스 노선이 있으나 물건지와의 직접적인 연계성은 낮을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 상태

현재 토지는 야산지대 고지에 위치한 묵전(묵혀둔 밭) 상태로 보입니다. 지적 경계가 불분명한 상태이며, 주변이 산림지여서 토지 이용 상황이 불분명합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 신광식 (1994-07-22)

* 가압류: 삼성카드 (2024-08-13, 11,065,733원) - 말소기준권리

* 강제경매: 신한카드 (2025-06-16, 21,574,161원)

총 등기부채권액은 약 32,639,894원입니다. 본 경매는 신한카드의 강제경매 신청으로 진행됩니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 농지로서 야산지대에 위치하고 있어 일반적인 상업 기능이나 상권 형성은 어려운 지역입니다. 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 상권 분석은 무의미합니다.

4.2. 생활 정보

주변 편의시설: 가까운 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요하며, 인근 마을과의 접근성이 좋지 않습니다.

주변 환경: 야산지대이며, 율봉서원 인근에 위치하고 있습니다. 순천시는 '생태수도'를 표방하고 있으나, 일부 지역에서는 난개발 및 불법 형질 변경 사례가 보고되어 이에 대한 우려가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 필수 제출

농지이므로 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정이 될 수 있으며, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.2. 분묘기지권 및 분묘 존재 가능성

물건지 내 지적 경계선 상에 분묘, 고총 등이 소재할 가능성이 있으며, 이에 대한 소재 여부가 불명확합니다. 추후 분묘기지권과 관련된 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 접근성 및 현황의 어려움

현지 하절기에는 통로 접근이 어렵고, 농기계 접근도 불가능한 상황입니다. 야산지대 고지에 위치하여 현재 토지 이용 상황이 불분명하며, 이는 향후 활용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

5.4. 개발 및 이용 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역(200m거리제한)에 해당하며, 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.5. 주변 환경 및 잠재적 유해시설

순천시 전반적으로는 생태 환경을 중시하지만, 과거 일부 지역에서 불법 형질 변경 및 개발로 인한 민원이 발생한 사례가 있습니다. 본 물건지 주변에 유해시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 야산지대라는 점을 고려할 때 추가적인 확인이 필요합니다. (검색 결과, 순천시의 음식물자원화시설 운영 관련 이슈가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.)

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 별량면 우산리에 위치한 농지로서, 야산지대 고지에 있어 접근성이 매우 낮고 이용 현황이 불분명합니다. 농지 취득 자격 증명 제출은 필수이며, 이를 이행하지 않을 경우 매수 신청 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 분묘기지권 또는 분묘 존재 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 현재 상태로는 활용 가치가 낮고, 개발이나 이용에 여러 제약 조건이 따를 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 철저한 농지 취득 자격 확인: 농지 취득 관련 법규 및 자격 요건을 면밀히 검토하고, 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 분묘 관련 법률 검토: 만약 분묘가 존재한다면, 관련 법률에 따라 해결 방안을 사전에 파악하고 필요한 비용을 산정해야 합니다.

* 장기적 관점에서의 잠재력: 주변 지역의 개발 계획이나 미래 가치 상승 가능성을 고려하여 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 현재 접근성과 이용의 어려움을 감안해야 합니다.

* 저평가 가능성 검토: 현재 감정가와 시장 상황을 비교하여 가격적인 메리트가 있는지 신중하게 평가해야 합니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정가: 16,583,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 접근성 불량, 분묘 존재 가능성, 이용상황 불분명 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 따라서, 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 보수적으로 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 분묘 문제 해결에 필요한 비용, 그리고 현장 접근의 어려움 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠정 제안: 8,291,500원 ~ 11,608,100원 (감정가의 50% ~ 70% 수준)

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 잠정적인 제안이며, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 검토 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.