나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33066 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 612 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~7)은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ""금천IC교차로"" 북동측 인근에 위치
하며, 주변은 단독주택, 주거나지 등이 혼재한 성숙중인 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2) : 완경사지대내 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임.
기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임.
기호(5) : 완경사지대내 사다리형의 토지로, 주거나지로 이용중임.
기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임.
기호(7) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.
기호(5) : 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.
기호(3,4,6,7) : 본건이 현황 '도로' 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 비행안전제3구역임.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 비행안전제2구역임.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 비행안전제2구역,
비행안전제3구역임.
기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역,
비행안전제3구역임.
기호(6) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역,
비행안전구역, 비행안전제3구역, 배수구역임.
기호(7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역,
비행안전제3구역임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 유첨 사진과 같이 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 및 태양광설비가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 및 태양광설비(3Kw)가 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(목록2 지상에 소재하는 제시외 건물, 제시외기계기구(태양광설비 3Kw) 및 지상에 식재된 수목 포함)
- 목록5 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33066 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 612 주건축물제1동

용도: 단독주택

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020년 9월 3일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 [cite: Provided JSON]

1.3. 면적

토지면적: 5853.60㎡ (약 1,770.9평)

토지지분: 527.6840900000001㎡ (약 159.6평)

건물면적: 169.32㎡ (약 51.2평)

건물지분: 169.32㎡ (약 51.2평)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 633,218,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 감정가: 311,548,800원

건물 감정가: 311,548,800원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄매각 대상에 목록2 지상에 소재하는 제시외 건물, 제시외 기계기구(태양광설비 3Kw) 및 지상에 식재된 수목이 포함됩니다.

* 목록5 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 "금천IC교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지 등이 혼재한 성숙 중인 주택지대입니다. [cite: Provided Evaluation Summary]

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. [cite: Provided Evaluation Summary] 금천IC와 인접하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

기호(2) 토지는 완경사지대 내 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: Provided Evaluation Summary]

기호(5) 토지는 완경사지대 내 사다리형으로 주거나지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: Provided Evaluation Summary]

기호(3,4,6,7) 토지는 완경사지대 내 부정형으로, 현황 도로로 이용 중입니다. [cite: Provided Evaluation Summary]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역 및 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(제2, 제3구역) 등의 제한사항이 일부 존재합니다. [cite: Provided Evaluation Summary, 13]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 등기부상 2017년 9월 28일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 2020년 9월 21일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권공동담보목록(을1)입니다. [cite: Provided Registration Summary]

소유권 변동: 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 최종 소유자는 권은정 외 2명으로 파악됩니다. [cite: Provided Registration Summary]

이해관계인: 채권자(광주광역시축산업협동조합), 나주세무서장, 국민건강보험공단의 압류 내역이 있으나 모두 말소될 예정입니다. [cite: Provided Registration Summary]

매각으로 인한 소멸: 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특별히 인수해야 할 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 [cite: Provided Evaluation Summary]

주의사항: 임대관계가 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 임차인으로 인한 위험은 없어 보입니다. 그러나 현황조사서상 임차인으로 추정되는 인물이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다. [cite: Provided Auction Report, 6]

4. 상권 분석

본건이 위치한 나주시 금천면 촌곡리는 주거 및 농촌지역이 혼재된 특성을 보입니다. 주변은 주로 단독주택과 나대지 등으로 구성되어 있으며, 주거 환경이 조성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 금천IC 인근이라는 지리적 이점은 광역 교통망 이용에 편리함을 더합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 금천면 소재지 및 나주혁신도시가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 개발 현황

나주 에너지 국가산업단지가 조성될 예정으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 나주혁신도시가 인근에 있어 관련 인프라 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: Provided Evaluation Summary, 13]

6.2. 제시외 물건 처리

일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물, 태양광 설비, 수목 등은 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 반면, 이동식 컨테이너는 제외되므로 관련 분쟁 소지를 사전에 차단합니다.

6.3. 임대 관계 불명확성

임차인 인수 보증금은 0원이지만, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 단독주택으로, 넓은 대지면적(약 1,770.9평)을 보유하고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 주택 자체는 현대적인 설비를 갖추고 있으며, 금천IC 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변은 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 나주 에너지 국가산업단지 조성 등 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 제시외 물건 처리, 임대 관계 미상이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2020년 준공)로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 광활한 토지면적(약 1,770.9평)을 활용한 다양한 개발 가능성(예: 추가 건축, 전원생활, 조경 등).

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 금천IC 인근으로 광역 접근성이 우수하며, 나주혁신도시 및 예정된 국가산업단지와 인접하여 미래 가치 상승 기대.

* 일괄매각 대상에 태양광 설비 등이 포함되어 있어 별도의 처리 절차가 간소화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 633,218,200원입니다. 주변 유사 물건에 대한 직접적인 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 넓은 토지면적과 신축 건물을 고려할 때, 감정가가 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 다음과 같은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전구역)

* 제시외 물건(태양광 설비, 수목 등)의 상태 및 가치 평가 필요.

* 임대 관계 미상에 따른 현장 확인의 필요성.

이러한 점들을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 75% ~ 85% 수준 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최소 희망 입찰가: 약 475,000,000원 (감정가 633,218,200원 * 75%)

* 적정 입찰가 범위: 475,000,000원 ~ 538,000,000원

* 낙찰 가능성이 높은 가격: 약 500,000,000원 ~ 530,000,000원

투자자는 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.