나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33046 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 장동 소재 <전남여자고등학교> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상가 및 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상20층 건 중
제2층 제210호로,
외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽 : 벽지붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 남서측, 남동측, 북동측으로 소폭의 포장도로와 접하며,
단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33046 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 5,200만원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 49.32㎡ (약 14.92평) - 전용면적 49.32㎡ (약 14.92평)

용도: 오피스텔 (주거용)

소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16, 동명동센트럴파크 2층 210호

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 접근성

본건은 광주광역시 동구 동명동 소재 <전남여자고등학교> 북측 인근에 위치하고 있습니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로, 남서측, 남동측, 북동측으로는 소폭의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-08-31)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 지하 2층/지상 20층 건물 중 제2층 제210호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 새시 창

설비: 기본적인 전기 설비, 위생급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

<전남여자고등학교> 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상가 및 주택 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로인 왕복 4차선 도로와 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 더블저축은행의 가압류 (2024.07.25.)입니다.

본건 강제경매 개시결정 등기 (2025.06.17.) 또한 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주식회사성암홀딩스의 소유권이전 3번 신탁등기말소 (2021.04.16.)가 확인됩니다.

을구 1번 순위로 주택임차권 등기(2025.04.04.)가 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정

보증금: 1억 8,700만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 16일

확정일자: 2021년 04월 07일

대항력: 있음

정 임차인은 대항력이 있으며, 물건명세서상 임대차보증금 1억 8,700만원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 말소기준권리

더블저축은행 가압류 (2024.07.25.)

이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 이 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 건축되었습니다.

주변에 상가와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

<전남여자고등학교> 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

주변에는 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있으며, 도심 지역으로서 문화 및 여가 시설 이용도 비교적 용이합니다.

본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 임대차보증금 1억 8,700만원 중, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

본건의 감정가(1억 5,200만원) 및 최근 실거래가(1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원)보다 임차인의 보증금이 더 높으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

오피스텔이 주거용으로 이용 중이며, 임차인의 차임이 0원으로 보증금만 존재하는 임대차 관계입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 핵심 지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건, 생활 편의 시설 이용이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 상당 금액의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 최우선 과제입니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 중 배당을 통해 회수 가능한 금액과 매수인이 인수해야 할 예상 금액을 면밀히 분석하여 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

광주 동구 핵심 지역에 위치하여 임대 수요 기대감이 있습니다.

<전남여자고등학교> 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원

감정가: 1억 5,200만원

임차인 보증금: 1억 8,700만원

본 건은 임차인의 보증금(1억 8,700만원)이 감정가 및 최근 실거래가보다 높기 때문에, 낙찰 후 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가는 이러한 인수 부담을 감안하여 산정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가: 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원

위 입찰가는 임차인의 보증금 인수액 발생 가능성을 고려하여, 실제 투자 비용이 자산 가치를 초과하지 않도록 낮게 책정된 것입니다. 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 배당표 및 예상 배당액을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.