나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33015 [1] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""제일오피스텔"" 남동측 인근에 위치한 오피스텔(충장홀
리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호외)로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이
혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대이며 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이
입지하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물(제1동) 내 제2층 제203호 외로서,
(사용승인일 : 2020-08-03)

외벽 : 사이딩판넬, 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 23,6944㎡, 23.6192㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사사다리형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호 (2) :
중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리
구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경33015 (1)호로 진행 중인 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호에 대한 경매 물건 분석 자료입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호

광주지방법원 2025타경33015 (1)

소재지

광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호

용도

오피스텔

감정가

132,000,000원

토지면적

8. 53㎡ (약 2.58평)

토지 지분

8. 5278㎡ (약 2.58평)

건물면적

23. 69㎡ (약 7.17평)

전용면적

23. 6192㎡ (약 7.14평)

건물 지분

23. 6944㎡ (약 7.17평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

건축년도

2020년 8월 3일

채권자

주OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

주위 환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "제일오피스텔" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 정비된 간선도로망에 접해 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장된 공도에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 더블저축은행의 근저당권(채권금액 93,000,000원)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황

* 임차인: B * (BUIDUYETLEAYENNHUNG)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 서류상 내용과 실제 점유 여부 및 권리 신고 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부 요약

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사대양산업개발, 2020.09.29 접수)

* 근저당권 (더블저축은행, 93,000,000원, 2020.09.29 접수) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (더블저축은행, 2025.06.12 접수)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.09.02 접수)

* 등기부채권 총액: 93,000,000원

1.4. 상권분석

주위 환경

본건이 소재한 광주광역시 동구 수기동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 중심상업지역으로, 유동인구가 비교적 풍부하여 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례

본건과 동일한 충장홀리어스 오피스텔 2층 23.6192㎡(약 7.14평) 물건이 2024년 11월 18일 13,600만원 (136,000,000원)에 직거래로 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(132,000,000원)와 유사한 수준이며, 현재 주변 시세 범주 내에 속합니다.

시장 동향

본 지역 내 유사 면적의 오피스텔 시세는 통상 120,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 형성되는 경향을 보입니다. 이는 비교적 신축인 건물의 장점과 입지적 이점이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건축 정보

본건은 2020년 8월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물은 총 8층 규모이며, 본건은 2층에 위치합니다.

내부 설비

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상업시설, 은행, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 대중교통 이용이 편리한 점도 장점입니다.

혐오시설 유무

주변 반경 내 소음, 악취, 유해 물질 배출 등 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 따라서 주거 환경 측면에서의 리스크는 낮다고 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련

신고된 임차인 B *은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 서류상 정보와 실제 점유 관계가 다를 수 있으므로, 명도 진행 시 이에 대한 확인이 필요합니다.

권리 관계

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 본 경매 사건의 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 유의할 필요가 있습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 신청으로, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 충장홀리어스 오피스텔의 2020년식 신축 건물로, 입지 조건이 우수하며 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금이나 별도 부담해야 할 권리는 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, 최근 실거래가 및 주변 시세와 감정가가 유사한 수준을 유지하고 있어 시장 가치가 안정적인 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다.

* 우수한 입지: 광주 동구 중심 상업지역에 위치하여 교통이 편리하고 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 특성상 직장인 수요 등을 중심으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

최근 매매가 (2024.11.18): 136,000,000원

본건은 인수되는 보증금이나 특별한 권리가 없어 감정가 또는 최근 시세 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가 대비 90~100% 수준인 118,800,000원 ~ 132,000,000원 범위에서, 시세 대비로는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 입찰가를 판단하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 최근 시장 변동 추이, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.