나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3676 [1] 전라남도 나주시 산포면 내기리 565-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 ""내정마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 마을주변 농경지대, 국도주변 농촌지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

일련번호(1, 2)는 본건 인근까지, 일련번호(3)은 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통환경 대체로 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2)는 부정형의 평지로 농경지, 일련번호(3)은 사다리형의 평지로 농경지, 서측 일부 면적은 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1, 2)는 지적도상 및 현황 맹지이며, 일련번호(3)은 지적도상 맹지이나, 본건 서측 일부 면적을 폭 3M 내외의 콘크리트 및 비포장 도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>

일련번호(2, 3) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,?비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>,?농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요 - 6. 그 밖의 사항 - 다. 기타참고사항 참고.

물건 비고

-일괄매각
-목록3. 지상에 설치되어 있는 지하수시설 2식 매각 포함.(관계부서에 허가‧신고내역 없음)
-지상소재 비닐하우스(창고용 1동, 작물재배용 9동) 매각 제외.
- 목록2., 목록3. 지상소재 수목(감나무, 대추나무, 복숭아나무, 무화과나무 등) 매각 포함.
-목록 3. 서측 일부 면적은 현황도로로 이용중임.
-목록 1.,목록 2.는 지적도상 및 현황 맹지이며, 목록3. 은 지적도상 맹지임.
-이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요. {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(별첨 2025.09.29.자 산포면 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 광주지방법원 2025타경3676 (1) 사건으로, 전라남도 나주시 산포면 내기리 565-5에 소재한 답(논) 토지입니다. 총 토지 면적은 9709.00㎡이며, 이는 약 2937평에 해당합니다. 본 경매 물건은 토지매각이며, 부동산임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 766,225,000원입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 "내정마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 마을주변 농경지대, 국도주변 농촌지대 등으로 주위환경이 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

일련번호(1, 2) 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일련번호(3) 토지까지 차량 접근이 가능합니다. 근거리에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로상태

일련번호(1, 2) 토지는 지적도상 및 현황 맹지입니다. 일련번호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 본 건 서측 일부 면적이 폭 3M 내외의 콘크리트 및 비포장 도로로 현황 이용 중입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 비행안전구역(비행안전제3구역(비상)), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

일련번호(2, 3) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m), 비행안전구역(비행안전제3구역(비상)), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본 건 토지 등기부등본상 소유권 이전 기록이 확인됩니다. 또한, 다수의 근저당권, 근저당권공동담보, 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 내역이 존재하나, 제공된 정보상 모든 권리가 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 권리들이 소멸될 예정임을 의미하며, 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

1.3. 2.말소기준권리

말소기준권리는 을3, 2006년 3월 29일 접수된 산포농업협동조합의 근저당권입니다. 그러나 본 건 등기부 요약에 따르면 을3을 포함한 모든 선순위 권리들이 말소 처리되어 있어, 낙찰자는 등기부상 모든 권리로부터 자유로운 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

1.3. 3.채권총액

등기부상 확인되는 총 채권액은 775,883,676원입니다.

1.3. 4.임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 잠재력

1.4. 1.토지 이용 현황

본 건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 일대의 농경지대로, 주된 용도는 답(논)입니다. 일련번호(3) 토지의 서측 일부 면적은 현황 도로로 이용되고 있으며, 목록2, 3번 토지 상에는 감나무, 대추나무, 복숭아나무, 무화과나무 등 수목이 식재되어 있어 매각에 포함됩니다. 지하수 시설 2식도 매각에 포함되나, 관련 허가 및 신고 내역은 없습니다.

1.4. 2.잠재적 활용

본 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업적 이용 외의 개발에는 제약이 따릅니다. 하지만 인근 농경지로서의 가치와, 일부 도로로 이용되는 토지의 현황, 식재된 수목 등을 고려할 때 농업 생산성을 높이는 방향으로의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

본 건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 상업시설이나 문화시설은 인접해 있지 않습니다. 다만, 차량 접근이 가능한 거리에 기본적인 생활 편의 시설 및 버스 정류장이 소재하여 일상생활은 가능한 수준입니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근에 축산업 활동이 있음을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지취득자격증명 필수

본 건은 농지이므로 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 관련 절차를 충분히 숙지하고 준비해야 합니다. (별첨 2025.09.29.자 산포면 사실조회서 참조)

1.6. 2.맹지 및 도로 이용 문제

일련번호(1, 2) 토지는 지적도상 및 현황 맹지이며, 일련번호(3) 토지 또한 지적도상 맹지입니다. 서측 일부 면적이 현황 도로로 이용 중이나, 이는 공식적인 도로로 인정받지 못할 가능성이 있으며, 토지 이용 및 건축 등 향후 활용에 있어 법적, 실질적인 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.지하수시설 관련

지하수시설 2식이 매각에 포함되나, 관계부서 허가 또는 신고 내역이 없어 추후 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 4.비닐하우스 제외

지상에 소재한 비닐하우스(창고용 1동, 작물재배용 9동)는 매각에서 제외되므로, 이를 고려하여 입찰해야 합니다.

1.6. 5.지역 제한

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 용도 변경이나 건축 등 개발행위에 상당한 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광대한 면적의 농지를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 매우 깨끗합니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지라는 점, 그리고 농림지역 등 토지 이용 제한 사항이 다수 존재한다는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 지하수 시설의 허가 미비, 비닐하우스 제외 등도 세심한 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 농업 경영 또는 농지 임대 사업에 관심 있는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 낙찰 시 등기부상 모든 권리가 말소되어 권리상의 부담이 없습니다.

* 현황 도로 이용: 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있어, 향후 도로 편입 또는 통행권 확보 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 이는 불확실하며 별도의 확인 필요)

* 수목 포함: 감나무, 대추나무 등 수목이 포함되어 있어 즉각적인 농업 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 경매 물건의 적정 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황 조사, 주변 시세, 관련 법규에 대한 심층적인 분석, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 따라서 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 부동산 전문가의 상담을 권장합니다. 본 경매에서는 인수할 보증금이 없으므로, 순수하게 낙찰가만 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.