나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3980 [1] 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 ""광주대교"" 동측 인근에 위치한 충장홀리어스오피스텔 제1동 제7층 제707호로서 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 상업지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 중 제7층 제707호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(주거형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방, 기계식주차타워, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 주차장 출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3980 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔 주건축물 1동 7층707호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물면적: 23.62㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (본건 임차인과 동일인으로 추정)

준공년도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "광주대교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 상업지대로서, 다양한 편의시설 및 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 주택임차권 (접수일자: 2024-04-12): 임차인 유영지, 보증금 120,000,000원, 전입일자 2021-09-13, 확정일자 2021-08-23. 이 임차인은 대항력이 있으며, 매수인에게 인수됩니다. 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유OO

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-08-23

* 대항력: 있음

말소기준권리:

등기사항 중 을구 3번 주택임차권(2024.04.12. 접수)보다 후순위인 갑5 강제경매(채권자 유영지, 2025.06.18. 접수)가 말소기준권리이며, 이에 따라 선순위인 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

기타 권리사항:

등기부 요약에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소, 국민건강보험공단 압류(말소), 광주세무서장 압류(말소) 등의 권리들이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주 동구의 핵심 상업지역에 위치하여, 주변의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등과 함께 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

이는 임대 수요 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

광주대교 인근이라는 지리적 이점도 상업 활동에 유리합니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물 중 7층 707호입니다.

내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방, 기계식 주차타워, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주거형 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(유영지)의 보증금 120,000,000원입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

미납 관리비:

공용부분의 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 동구 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로서, 편리한 교통과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2020년에 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 120,000,000원의 인수되는 임차 보증금으로 인해 낙찰자의 실질적인 부담액이 높아지는 점은 매우 신중하게 고려해야 합니다.

현재의 감정가 및 최근 매매가를 고려했을 때, 보증금 인수액을 제외하면 추가적인 수익을 얻기 어려운 구조일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 광주 동구 상업지구 내 핵심 입지, 직주근접 및 생활 편의성 우수.

* 건축 연도: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물, 상품성 양호.

* 상권: 상업지역 내 위치하여 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 매매가: 136,000,000원 (2024년 11월 18일 직거래 기준)

인수 보증금: 120,000,000원

시세 분석:

최근 거래 사례(136,000,000원) 및 감정가(133,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 133,000,000원에서 136,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 120,000,000원을 제외하고, 실제 매수인이 부담해야 하는 추가 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

최대 투자 가능 금액 (시장 가치 상단) - 인수 보증금 = 136,000,000원 - 120,000,000원 = 16,000,000원.

따라서, 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 상한선은 약 16,000,000원입니다.

감정가 기준으로도 13,000,000원 가량의 입찰가만 고려 가능합니다.

본 건은 인수 보증금 부담이 매우 커, 투자 수익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서 매우 보수적인 접근이 필요하며, 입찰한다면 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

만약 15,000,000원에 낙찰될 경우, 총 부담액은 120,000,000원(보증금) + 15,000,000원(입찰가) = 135,000,000원이 되어, 최근 시세(136,000,000원)와 유사한 수준입니다. 이에 따른 추가적인 투자 수익이나 매각 차익을 기대하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.