나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3591 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 5층에이634호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3591 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 5층에이634호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경3591
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 5층에이634호
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매3계 2025타경3591 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 5층에이634호 | 감정가: 97,000,000원 | 최저가: 97,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 광주지방법원 2025타경3591 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경3591 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 5층 에이634호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항:

* 본 물건은 오피스텔입니다. (전용면적 및 공급면적 구분이 명확히 되지 않고 오피스텔로 표기됨)

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권이 있습니다.

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 일반상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 12층 건물 중 5층 에이634호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 시멘트몰탈위 페인팅 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배, 타일 마감 등입니다. 창호는 새시 창호입니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 냉난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 세장형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 왕복 5차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 별다른 제한사항은 없습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다 (미상).

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 상업용 및 업무용 건물이 어우러진 일반상업지대로 형성되어 있어 생활 및 업무 편의성이 높은 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측과 서측으로는 왕복 5차선 도로가 접해 있어 교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다. 공유자우선매수신고가 있는 점은 특이사항입니다. 또한, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권이 존재하여, 해당 권리자가 신고할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 일반적인 임의경매와 달리 채권자의 신청으로 강제 집행되는 절차이므로, 경매 신청 채권의 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 임대관계가 미상임을 고려할 때, 전입세대 열람을 통해 실제 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 빛가람동은 광주전남공동혁신도시의 핵심 지역으로, 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관 및 기업체가 밀집해 있어 배후수요가 탄탄한 지역입니다. 주변에는 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재되어 있어 일반상업지대로서의 기능이 활발합니다. 최근 나주시에서 상권 활성화를 위한 정책들을 추진하고 있으나, 일부 현장에서는 실질적인 효과에 대한 고민이 있는 것으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고, 혁신도시의 중심 상권에 위치하여 지속적인 유동인구와 상업 활동이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 있어 생활이 편리합니다. 또한, 나주시에서는 복합혁신센터와 생활SOC복합센터 등 주민 편의를 위한 다수의 복합시설 건립을 추진 중이며, 2026년 초 개관 예정으로 있어 지역 생활 인프라가 지속적으로 확충될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권 존재는 낙찰 효력에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 권리 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공유자우선매수신고 또한 낙찰 결정에 변수가 될 수 있습니다. 현재 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 지하 주차 공간 협소 등 일부 건물 노후화로 인한 불편함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 한국전력공사 등 혁신도시의 주요 기관들이 인접해 있어 직주근접성이 뛰어나며, 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 감정가 9,700만 원에 비해 면적이 적절하며, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 다만, 공유자우선매수신고 및 특별법에 따른 우선매수권 존재 등 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 빛가람혁신도시의 핵심 입지에 위치하여 안정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 주변의 풍부한 생활 편의시설과 잘 갖춰진 교통망으로 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 향후 지역 개발 및 복합시설 완공(2026년 예정)으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 감정가 대비 투자 진입이 가능하며, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계를 명확히 분석하여 위험 요소를 관리한다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계