나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30303 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 615-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안교육지원청' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 세장형의 평지로서, 조사일 현재 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 왕복4차선, 남축 및 북측으로 소폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(저촉), 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로서,
외벽 : 돌붙임 마감.
내벽 : 페인트 및 벽지 등 마감.
창호 : 새시창.

이용상태

기호(2-가) : 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

① 기호(2-가)는 의뢰목록상 1층 면적은 243.48㎡이나, 일반건축물대장상 2024.06.19일자로
1층 57.66㎡가 증축됨.(제시외건물 기호 ㄱ)
② 일반건축물대장상 2024.06.19일자로 부속건물 1층 4.56㎡가 증축됨.(제시외건물 기호 ㄴ)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : ① 기호(2-가) 2층에 소재하는 발코니는 본 건물과의 일체성 및 효용성 등을 고려하여
본 건물에 포함하여 감정평가 하였음.
② 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 저온창고(동산)가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 토지는 소로3류에 저촉됨.
3. 기호2-가)는 목록상 1층 면적은 243.48㎡이나 일반건축물대장상 2024. 6. 19.자로 1층 '57.66㎡(제시외 건물 ㄱ) 및 부속건물 4.56㎡(제시외 건물 ㄴ)'가 증축됨.
4. 지상에 제시외 저온창고가 소재하나 매각에서 제외.
5. 2025. 7. 23.자 이지현으로부터 공사대금 금 448,800,000원( 2025. 11. 17.자 공사대금 금90,000,000원으로 감축된 유치권신고서가 제출됨)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.(단 경매신청 채무자로부터 위 공사대금 채권과 관련하여 건물주와 직접 계약한 사실이 없으며, 건물신축 사용허가 승인(사용승인일 2024. 5. 22.) 기간동안에 유치권자가 직접 시설공사에 참여하지도 않은 허위유치권에 해당한다는 취지의 허위유치권자 자격에 대한 이의신청서가 제출됨)(2025.11.18.정정.변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30303 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 615-5

용도: 근린시설

감정가: 1,450,793,570 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수봉대부주식회사 (추정)

특이사항: 유치권, 중복사건, 재매각

1.2. 토지 정보

총 면적: 776.00㎡ (약 234.74평)

토지 지분: 776㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 509.34㎡ (약 154.07평)

건물 지분: 509.34㎡

건물 제시외 면적: 62.22㎡ (약 18.82평)

건축물 용도: 제2종 근린생활시설 (건축물대장 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안교육지원청' 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로 소폭의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: (을7) 파주중앙새마을금고 근저당 (2022-02-15) - 매각으로 소멸

기타 권리:

* 소유권 이전: 박영옥 (2018-05-16), 장영자 (2022-02-15)

* 근저당: 파주중앙새마을금고, 수봉대부주식회사, 김가이, 노갑규 등 다수 (모두 매각으로 소멸)

* 가압류: 고순옥, 유한회사 등 다수 (모두 매각으로 소멸)

* 임의경매: 수봉대부주식회사 (2025-06-18, 갑13) - 경매 신청 채권자

* 총 등기부채권액: 2,075,355,795 원

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: (을1) 수봉대부주식회사 근저당 (2024-06-07) - 매각으로 소멸

기타 권리:

* 소유권 보존: 장영자 (2024-06-07)

* 근저당: 수봉대부주식회사, 파주중앙새마을금고, 김가이, 노갑규 등 다수 (모두 매각으로 소멸)

* 임의경매: 수봉대부주식회사 (2025-06-18, 갑6) - 경매 신청 채권자

* 압류: 주식회사남일레미콘, 신용보증기금, 농업협동조합자산관리회사, 부안군 등 (모두 매각으로 소멸)

* 총 등기부채권액: 1,465,000,000 원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 40,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2025-05-09

확정일자: 2025-04-30

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자:

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 두

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입(사업)일자: 2024-08-23

확정일자: 2025-07-24

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 차

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2024-06-25

확정일자: 2025-07-22

배당신고일자: 2025-09-12

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

본건의 토지 및 건물 등기부등본 상 모든 근저당, 가압류, 압류 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 말소기준권리는 토지 을7, 건물 을1입니다.

등재된 임차인 모두 대항력이 없어, 매수인은 명도 부담 없이 건물 인도가 가능합니다.

다만, 유치권 신고 건에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 분석

본건은 근린생활시설로, 상가 및 주거 용도로 활용 가능합니다.

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성에 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 상업 시설

부안교육지원청 인근 지역으로, 기본적인 행정 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

도보 거리 내에 편의점 등의 소규모 상업 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부안읍 소재지로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 은행, 관공서 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

'부안교육지원청'이 인근에 위치하고 있어 교육 관련 기관 접근성이 좋습니다.

주변에 부안초등학교, 부안서중학교, 부안고등학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

이지현으로부터 공사대금 448,800,000원 (감축 후 90,000,000원)의 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부가 불분명합니다.

경매 신청 채무자 측에서 허위 유치권이라는 취지의 이의신청서를 제출한 상태이므로, 실제 유치권 성립 시 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 재매각 및 중복사건

재매각 및 중복사건이라는 점은 과거 경매 절차상의 문제 또는 부동산 자체의 문제점을 시사할 수 있습니다.

매각 절차가 지연되거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장상 1층 면적이 실제 공부와 차이가 있으며, 일부 면적이 증축(제시외 건물 ㄱ, ㄴ)되었습니다.

이는 건물 현황 파악 및 명도 시 참고해야 할 사항입니다.

또한, 지상에 제시외 저온창고가 소재하나 매각에서 제외되므로, 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지 일부가 소로3류에 저촉되어 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 용도의 개발은 불가합니다.

6.5. 혐오시설 여부

부안읍 봉덕리 일원에 과거 쓰레기 매립장이었으나 현재는 공원으로 조성된 부지가 소재하는 것으로 파악됩니다.

또한, 부안군 지역 전반적으로 폐기물 처리 및 악취 관련 민원이 일부 보고되어 환경적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부안군 소재의 근린시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

등기부 상의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인에게 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

하지만, 가장 큰 리스크는 공사대금 유치권 신고 건이며, 그 성립 여부가 불확실하여 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

재매각 및 중복사건이라는 점 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준이며 교육시설 접근성이 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸 및 대항력 있는 임차인 없음으로 인한 명도 용이성.

* 근린시설로서의 활용 가능성 및 향후 지역 발전 가능성.

* 감정가 대비 시세 조사 후 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,450,793,570 원

인수 보증금: 0 원 (대항력 있는 임차인 없음)

유치권 리스크, 재매각/중복사건, 주변 환경 등을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작가 산정.

보수적인 접근 시: 약 1,015,000,000원 ~ 1,160,000,000원

(정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 유치권의 최종 확정 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.