나이스옥션 법원경매 전주 2025타경762 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 소재 ""전북중학교"" 남측 인근에 위치하는 『제이씨앤디제이휴
아파트 제1동 제2층 제202호』로서, 부근은 전주시 여의동2가 후면 주택지대로서 주변환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하나, 전주시 덕진구 여의동2가 후면에 위치하여 일반적인 대중교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 8층 건물 중 제2층 제202호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2012.12.26. 사용승인 된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 양호한 편입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지의 사다리형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트 단지의 남측으로 약 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역,
절대보호구역(전북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경762 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 685-3 제이씨앤디제이휴아파트 1동 2층202호

건물명: 제이씨앤디제이휴아파트

용도: 공동주택 (아파트)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 8층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2012년 12월 26일

감정가: 208,000,000원

토지면적: 83.53㎡ (약 25.26평)

토지 지분: 83.5263㎡ (약 25.26평)

건물면적 (전용면적 추정): 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전주파티마신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가에 소재하며, 전북중학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 주택지대로서 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 아파트 단지는 남측 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(전북중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

말소기준권리는 2012년 12월 27일 접수된 전주파티마신용협동조합의 근저당권(144,000,000원)입니다.

등기부상 을2 근저당권(전주파티마신용협동조합, 144,000,000원) 및 을3 주택임차권(문경희, 120,000,000원)이 존재하였으나, 임차인 문경희는 대항력이 없는 것으로 파악되어 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 264,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치한 아파트 단지로, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

최근 실거래 자료에 따르면, 인근 '제이씨앤디제이휴아파트'는 2026년 6월 17일 32평형이 190,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(208,000,000원)와 비교했을 때 참고할 만한 시장 가격대입니다.

1.4. 생활정보

건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.

주변에 전북중학교가 위치하고 있으며, 검색 결과에 따르면 조촌초등학교, 반월초등학교 등도 도보 가능한 거리에 있습니다.

별도의 혐오시설이나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 문경희는 대항력이 없어 보증금 회수는 경매 절차를 통해 가능할 것으로 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 사용승인일이 2012년으로, 준공된 지 약 14년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 절대보호구역(전북중학교) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행하는 임의경매 물건으로, 제이씨앤디제이휴아파트 1동 2층 202호입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 주거 지역 내 위치하며, 아파트 자체의 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

같은 단지 내 최근 실거래가(190,000,000원)가 감정가(208,000,000원) 대비 합리적인 수준입니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

인근 유사 단지 및 동일 아파트 단지 내 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 6월 17일에 동일 건물에서 32평형이 190,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 205,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.