나이스옥션 법원경매 전주 2025타경766 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1260-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 '전북지방우정청' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 노폭 8M 정도의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측으로
노폭 4M 정도의 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-
13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,
외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감,
내 벽 : 타일 및 벽지 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

2-가) 1층 '계단실',
2층 '다가구주택(5가구)',
3층 '다가구주택(5가구)',
4층 '다가구주택(3가구)',
옥탑1층 '계단실'입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경766 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1260-7 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 구룡1길 21)

용도: 다가구주택

감정가: 981,738,000원

토지면적: 296.90㎡ (약 89.8평)

건물면적: 540.92㎡ (약 163.6평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

층별 이용현황: 1층 계단실, 2층 다가구주택(5가구), 3층 다가구주택(5가구), 4층 다가구주택(3가구), 옥탑1층 계단실. (총 13가구)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주동부신용협동조합

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가에 위치하며, '전북지방우정청' 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측 및 동측으로 노폭 8M 정도의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측으로는 노폭 4M 정도의 보행자도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5.주변 시설

주변에 전북지방우정청, 전북지방병무청 등 공공기관과 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2009년 10월 15일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(288,000,000원)입니다. 등기부상 확인되는 채권 총액은 토지 369,840,970원, 건물 612,840,970원이나, 경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 김 : 보증금 24,000,000원, 전입/확정 2023-05-04, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음

* 김 : 보증금 83,000,000원, 전입 2024-02-29, 확정 2024-05-22, 배당신고 2025-06-30, 대항력 없음

* 이 : 보증금 75,000,000원, 전입/확정 2024-01-10, 배당신고 2025-07-04, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 전입 2022-02-07, 확정/배당신고 미상, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 전입 2024-11-05, 확정/배당신고 미상, 대항력 없음

* 이 : 보증금 26,000,000원, 전입/확정 2023-08-28, 배당신고 미상, 대항력 없음

* 김 : 보증금 25,000,000원, 전입/확정 2023-08-28, 배당신고 2025-07-03, 대항력 없음

* 김 : 보증금 85,000,000원, 전입 2024-07-15, 확정 2024-06-24, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음

* 김 : 보증금 55,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2019-09-09, 배당신고 2025-07-07, 대항력 없음

* 이 : 보증금 35,000,000원, 전입 2025-02-28, 확정 2025-04-11, 배당신고 2025-09-05, 대항력 없음

* 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2021-02-19, 배당신고 2025-07-31, 대항력 없음

* 유 : 보증금 0원, 전입 2024-11-11, 확정/배당신고 미상, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 175,000,000원, 전입/확정 2022-06-27, 배당신고 2025-07-29, 대항력 없음

* 김 : 보증금 35,000,000원, 전입 2024-01-24, 확정 2023-12-15, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음

1.3. 3.인수되는 보증금

해당 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본 물건이 소재한 효자동2가는 전주시의 주거 밀집 지역으로, 주변에 공공기관 및 상업시설이 조화롭게 발달해 있어 생활권이 안정적입니다.

1.4. 2.상업 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 서비스를 이용하는 데 불편함이 없습니다.

1.4. 3.개발 잠재력

물건이 포함된 서부신시가지 지구단위계획구역은 향후 지속적인 도시 개발 및 기반 시설 확충이 예상되는 지역으로, 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거환경

다가구주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 차량 접근성이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 2.편의시설

주변 근린생활시설 및 공공기관 이용이 편리하며, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미상 임차인

임차인 중 이 및 유 는 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 표시되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 2.내부 관계

건물 내부의 정확한 임대차 관계 및 거주 현황은 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

1.6. 3.등기 외 권리

등기부상 명확히 드러나지 않는 법정지상권 등 기타 권리관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 4.혐오시설

주변 지역 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동2가에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주택지대 내에 자리하고 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이한 편이며, 주변에 공공기관이 위치하여 생활 편의성이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 일부 임차인의 정보가 미상인 점은 주의해야 할 사항입니다. 서부신시가지 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대수익 창출이 가능합니다.

* 서부신시가지 지구단위계획구역으로서 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용도가 높으며, 현재 13가구로 구성되어 있습니다.

* 모든 등기부상 권리가 소멸될 가능성이 높아 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 낙찰률, 명도 비용, 예상 임대수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%를 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 바탕으로 한 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.