나이스옥션 법원경매 전주 2025타경760 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 25-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 ""동신2차아파트"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대입니다.

교통상황

본건 서측 인근으로 왕복8차선의 ‘백제대로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 ""다가구주택""의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

---

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설로서
(사용승인일 : 2019.05.24)

외벽 : 조적조 및 석재판넬붙임 등 마감.
내벽 : 드라이비트, 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시창 등 마감임.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(사무소)
1층 : 계단실.
2층 : 다가구주택(3가구)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(3가구)
옥탑1층 : 다락(방)
으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

---

공부와의 차이

----

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : 옥탑1층의 다락은 방으로 되어있으며, 403호에서 출입할 수 있고, 403호만 사용할 수 있는 구조입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2.의 옥탑1층 다락은 방으로 되어있으며, 403호에서만 출입 및 사용할 수 있는 구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경760 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 25-11번지이며, 토지면적은 328.00㎡ (약 99.22평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 근린주택으로, 2019년 5월 24일 사용승인되었습니다.

건축물대장상 총 연면적은 525.66㎡ (약 159평)이며, 건물 등기부상으로는 637.38㎡로 등재되어 있습니다.

주요 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설(사무소)이며, 지하 0층, 지상 4층 및 옥탑 1층으로 구성되어 있습니다.

본건의 감정평가액은 1,302,948,480원 (약 13억 229만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 전OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 옥탑 1층의 다락 공간은 403호에서만 출입 및 사용 가능한 구조입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전주시 완산구 중화산동2가에 소재하며, 주변은 기존 주택지대입니다.

인근에 동신2차아파트가 위치해 있습니다.

교통 여건으로는 서측 인근으로 왕복 8차선의 ‘백제대로’가 지나고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 부정형 완경사지로서 현재 다가구주택의 부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 28일 접수된 주식회사로반엔피엘대부의 근저당권(을5)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

주요 채권액으로는 토지에 대한 등기부채권 총액 564,000,000원, 건물에 대한 등기부채권 총액 1,063,000,000원으로, 총합계는 1,627,000,000원입니다.

임차인 현황은 아래와 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 유한회사믿음디앤씨부동산중개법인: 보증금 300만원, 차임 5만원, 전입(사업) 2020-08-18, 대항력 없음.

* 유한회사세계: 보증금 500만원, 차임 5만원, 전입(사업) 2019-08-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-05, 확정 2021-09-23, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-25, 확정 2020-07-16, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-04, 확정 2021-06-04, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-25, 확정 2023-01-10, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 104,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-08, 확정 2023-05-03, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-06, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-23, 확정 2024-08-05, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-25, 확정 2022-10-24, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-05-08, 확정 2025-07-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-07, 확정 2022-01-17, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-25, 확정 2023-08-21, 대항력 없음.

인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, 주변은 기존 주택지대와 아파트 단지(동신2차아파트)로 형성되어 있습니다.

대로변(백제대로) 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

건물은 1층 근린생활시설(사무소) 및 2~4층, 옥탑 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- '프레스티지힐' (2016년 준공, 연립, 전용 80.976㎡): 2025년 11월 25,000만원 (2억 5천만원) 거래.

- '선변전주캐슬' (2006년 준공, 연립, 전용 139.14㎡): 2026년 1월 26,000만원 (2억 6천만원) 거래.

- '남광주택6동' (1990년 준공, 다세대, 전용 48.72㎡): 2026년 2월 1,000만원 (1천만원) 거래 (면적 소형).

주변 시세는 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1000만원 수준으로 추정되나, 본 건의 규모와 용도를 고려한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 기존 주택가와 아파트 단지가 혼재되어 있어 조용하고 안정적인 편입니다.

교통 편의성이 우수하며, 백제대로를 통한 시내외 접근이 용이합니다.

주변에 상업시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상되어 주거 생활이 편리할 것으로 보입니다.

검색 결과, 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 옥탑 다락 공간: 403호에서만 출입 및 사용 가능한 구조로, 임대 및 관리, 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건이 다른 채무와 담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 추가적인 법적 절차가 발생할 여지가 있습니다.

* 도시계획상 제한사항: 준보전산지, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 감정가(약 13.03억원) 대비 채권 총액(약 16.27억원)이 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 임의경매 물건으로, 전주시 완산구 중화산동2가에 위치한 근린주택(다가구주택 및 근린생활시설)입니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 대지 및 건물 규모가 상당하여 활용 가치가 높습니다.

교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 있으며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

다만, 옥탑 다락의 특이 구조, 공동담보 물건이라는 점, 도시계획상 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 최신 시설 및 구조 보유.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 다가구주택 구성으로 임대 수익 다각화 가능.

* 편리한 입지: 대로변 인접으로 교통 접근성이 우수하며, 생활 인프라 이용 용이.

* 권리관계 명확: 모든 후순위 권리 및 임차인이 말소 대상이므로 안전한 낙찰 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,302,948,480원 (약 13억 229만원)입니다.

주변의 유사 물건 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1000만원 수준이 형성되어 있으나, 본 건은 규모가 더 크고 용도 또한 다양하므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

채권 총액 및 임대 현황 등을 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 900,000,000원 ~ 1,050,000,000원 (9억원 ~ 10억 5천만원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.