나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21537 [1] 경상남도 거제시 양정동 산80-1 임야 경매

경상남도 거제시 양정동 산80-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경21537(통영지원 경매8계). 감정가 2,123,484,000원, 최저가 1,486,439,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 21537 [1]
소재지	경상남도 거제시 양정동 산80-1
용도	토지
매각기일	2026.08.24
관할법원	통영지원 경매8계 (055-640-8519)
이용제한	토석채취제한지역, (접함)임업용산지, (저촉)공익용산지, (저촉)준보전산지, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, (저촉)역사문화환경보존지역, (저촉)도시자연공원구역

면적

토지면적	64,348㎡ (19,465.27평)

금액

감정가	2,123,484,000원
최저가	1,486,439,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	148,643,900원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.13	2,123,484,000원	유찰
2차	2026.08.24	1,486,439,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 제산초교 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지 및 교회, 근린시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은
보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 본건은 부정형 급경사, 자연림 상태임.
인접 도로상태: 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 이용하여 통행함.
토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)
로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>.
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 이로 인한 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21537 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (근저당권자): 이승미

물건종별: 임야

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 거제시 양정동 산80-1

용도: 임야

토지면적: 64,348.00㎡ (약 19,465.37평)

토지지분: 64,348㎡ (약 19,465.37평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 2,123,484,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 양정동 소재 제산초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 교회, 근린시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역에서는 도시개발사업이 진행되거나 계획되어 있어 변화 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 맹지로서, 인접지를 이용하여 통행해야 합니다. 제산초등학교까지는 버스로 접근 가능하며 도보로 약 2분 거리입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 이승미 채권자(근저당권자)에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 권리 내역

* 소유권 이전:

* 양정리제산부락마을회 (1981-08-31)

* 이승휘 (2011-12-13)

* 광주주택유한회사 (2022-09-27, 임의경매로 인한 매각 (2020타경10680))

* 근저당권: 이승미 (2022-10-13, 1,000,000,000원)

* 압류:

* 포항시 (2023-12-11)

* 서울특별시 (2025-03-11)

총 등기부채권액은 1,000,000,000원입니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 10월 13일 접수된 이승미 근저당권입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린시설

본 건 인근에는 아파트 단지, 교회, 근린시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 거제시 수양동은 인구가 많은 지역으로, 주민 편의를 위한 다양한 시설이 개발되거나 계획 중에 있습니다. 다만, 본 건 자체는 임야로 상업 활동과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

본 건의 남동측 인근에 제산초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 수양동 지역에는 보건소, 의원, 약국 등 의료 시설과 금융 시설(농협, 수협), 종교 시설(교회, 사찰) 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 관련 리스크

본 건 토지 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 물건의 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 토지 이용 제한

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항에 묶여 있습니다.

* 자연녹지지역

* 도시자연공원구역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

* 역사문화환경보존지역 (문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

* 공익용산지

* 준보전산지

* 토석채취제한지역

이러한 제한 사항들은 토지의 활용 및 개발에 제약을 가합니다.

7. 종합 의견

경상남도 거제시 양정동 산80-1 소재 본 임야는 감정가 21억 2,348만 4천원으로, 64,348㎡(약 19,465평)의 넓은 면적을 가진 토지입니다. 본 건은 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어렵다는 단점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 지상에 분묘가 존재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있는 점이 주요 리스크입니다. 또한, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 공익용산지, 토석채취제한지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 인근 지역은 도시개발 계획 등으로 변화 가능성이 있으나, 본 건 자체의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 대규모 토지 확보가 가능한 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 인근 지역의 도시개발 계획(수양지구 등)은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 낮은 권리 분석 리스크: 말소기준권리 외 특이사항이 없어 권리 분석상 안전한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,123,484,000원을 기준으로, 토지 이용 제한 및 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 명확한 개발 계획이나 즉각적인 활용 방안이 제시되지 않았으며, 맹지라는 점과 각종 제한 사항을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다. 투자 목적과 위험 감수 능력에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보