나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21530 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 108-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: l · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 ""녹산마을"" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 수산물관련시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ③ 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ②: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ③: 본건 토지의 남서측 인근으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(숭덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(숭덕초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ①, ③ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ①, ② 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ② 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 소유자 미상의 제시외 구축물(관정)이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 구축물은 규격, 용량, 사용자재 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 감정평가하되,관찰감가법을 병용하였으니, 경매 진행시 소유권 관계를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ③ 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건 기호 ③ 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

④) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽: 적벽돌 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

④) ""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

④) 제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ③ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ④ 건물 옥상에 설치된 태양광설비는 건물의 부대설비로서, 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 및 제시외 수목[감정서상 a, b] 각 매각 포함.
- [목록 2] 제시외 구축물(관정) 매각 포함.
- [목록 1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- [목록 3] 지상에 이동 용이한 컨테이너 1동 매각 제외.
- [목록 4] 옥상에 설치된 태양광설비는 감정평가시 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 108-24에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경21530 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 407,142,980원입니다.

토지 면적은 1208.00㎡ (약 365.42평)이며, 건물 면적은 93.33㎡ (약 28.23평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 조OOOOO입니다.

건축물대장 상 표제부에 따르면, 건물의 대지면적은 272㎡, 연면적은 93.33㎡이며, 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 2001년 1월 29일 준공되었습니다. 건축물대장 상의 소재지 지번은 108-47번지로, 본 경매 물건 주소(108-24)와 차이가 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변은 수산물 관련 시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

지적도상 본건 토지 중 일부(기호 ①, ②)는 맹지입니다.

단독주택이 위치한 토지(기호 ③)는 남서측 인근으로 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

또한, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한), 상대 보호 구역(숭덕초등학교, 숭덕초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 18일 접수된 조흥저축은행의 근저당권(을9)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 이는 근저당권, 임의경매, 가압류 등입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (예: 지상권 등)

* 채권 현황

등기부 상 채권 총액은 594,779,661원입니다. (근저당, 임의경매, 가압류 포함)

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌 마을에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상업 지구와는 거리가 있습니다.

주변에는 수산물 관련 시설이 있어 지역 경제 활동의 일부를 나타내고 있습니다.

전반적으로 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 지역으로, 상업적 가치보다는 주거 환경으로서의 특성이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

둔덕면 소재지에 기본적인 편의시설(면사무소, 우체국, 일부 상점 등)이 있으며, 차량을 이용하면 접근 가능합니다.

* 교육시설

숭덕초등학교 및 숭덕초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수

본건 토지 중 일부(목록 1, 2)는 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 맹지 포함

토지 중 일부(기호 ①, ②)는 지적도상 맹지로, 해당 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 주택이 위치한 토지(기호 ③)는 도로에 접해 있습니다.

* 토지 지번 불일치 가능성

건축물대장 상의 건물 소재 지번(108-47번지)과 경매 물건의 주소(108-24)가 달라, 실제 건물이 어느 필지에 위치하고 있는지, 토지 전체(1208㎡)가 경매 대상인지 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ), 수목(a, b), 구축물(관정)은 매각에 포함됩니다.

다만, 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 태양광 설비

건물 옥상에 설치된 태양광 설비는 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 둔덕면의 농촌 마을에 위치한 단독주택 및 토지입니다.

주거 환경으로서의 가치는 있으나, 일부 맹지 포함 및 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

건물과 토지의 지번 불일치 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

하지만, 농어촌 지역의 주택으로서의 실거주 목적이나, 향후 개발 가능성 등을 고려할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 주택 및 토지 확보 기회

* 주변 환경이 비교적 양호하며, 일부 기반 시설 접근 가능

* 농지 포함으로 인한 추가 활용 가능성 (자경 또는 임대 등)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 제공된 "주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보" JSON 데이터가 누락되어 현재 시세를 정확히 분석하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가, 권리 관계, 물건의 상태, 주변 시세, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

본건의 감정가는 407,142,980원이지만, 위에 언급된 농지취득자격증명 필요, 맹지 포함, 지번 불일치 가능성 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 관련 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율, 그리고 현장 답사를 통한 물건 상태 점검이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.