나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21553 [1] 경상남도 거제시 고현동 239-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 중로1류의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 4. 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 판넬 잇기 마감 등.
내벽 : 판넬 잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

일련번호 3 : 시멘트 벽돌조 및 시멘트 블록조 슬라브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 2 : 근린생활시설(상호명 : 소정꽃)로 이용중임.
일련번호 3 : 단독주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 2 : 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.
일련번호 3 : 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함.
-[목록1]지상 수목(종려나무등)은 토지에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21553 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 239-5

용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

감정가: 1,092,573,400원 (십억 구천이백오십칠만 삼천사백원)

토지 면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

건물 면적: 187.15㎡ (약 56.63평)

건물 제시외 면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '계룡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

도로 상태: 본 건 토지는 서측으로 중로 1류(폭 20m~25m)와 접하여 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 토지: 1980년 4월 24일 제정헌 소유권 이전 등기. 2016년 2월 29일 수협엔피엘대부주식회사 근저당권(7억 2천만원) 설정, 말소기준 권리. 2025년 6월 20일 거제수산업협동조합 임의경매 개시.

* 건물: 2003년 3월 6일 제정헌 소유권 보존 등기. 2016년 2월 29일 수협엔피엘대부주식회사 근저당권(7억 2천만원) 설정, 말소기준 권리. 2025년 6월 20일 거제수산업협동조합 임의경매 개시.

말소기준권리: 2016년 2월 29일 수협엔피엘대부주식회사 근저당권. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김환국 (김 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2016년 2월 1일

* 확정일자: 2023년 3월 21일

* 배당신고일자: 2025년 7월 31일

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 본 건이 위치한 고현동 일대는 주상복합 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권이 발달되어 있음.

상권 특성: '계룡초등학교' 인근으로 주거지 및 상업 시설이 복합적으로 분포하며, 안정적인 유동인구 확보가 가능한 지역임.

경쟁 환경: 주변에 유사 부동산(연립, 다세대, 빌라) 매매 사례가 존재하며, 이는 해당 지역의 부동산 가치를 일정 부분 반영하고 있음.

상가 활용 가능성: 건물 중 일련번호 2가 근린생활시설(상호명: 소정꽃)로 이용 중인 점을 고려할 때, 상가로서의 활용 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 주변 상권 발달로 인해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 단독주택 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주상복합 등 다양한 형태의 주거/상업 건물이 혼재하여 생활 편의성이 높음.

주변 부동산 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 계룡리더스빌 (2008년 준공, 연립, 193.74㎡): 2026년 1월 2일, 250,000,000원. (평당 약 129만원)

* 삼성하이츠빌라 (2000년 준공, 연립, 84.92㎡): 2026년 4월 20일, 95,000,000원. (평당 약 111만원)

* 방주빌라(2차) (1997년 준공, 다세대, 97.38㎡): 2026년 5월 5일, 73,000,000원. (평당 약 75만원)

본 건의 토지 면적(약 116평)과 건물 면적(약 57평 + 제시외 16평)을 고려할 때, 주변 유사 물건들의 시세는 참고용으로 활용 가능하나, 본 건은 단독주택으로 개별적인 가치가 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김환국 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당받지 못한 보증금 발생 시 낙찰자가 인수해야 할 부담이 존재할 수 있음. (본 건 '인수 보증금 합계' 0원 기재 확인 필요)

다수 건물 및 용도: 건물 2동과 제시외 건물 1동으로 구성되어 있고, 단독주택 및 근린생활시설 용도로 혼재되어 있어 관리가 복잡할 수 있음.

건축물 노후도: 일부 건물은 1997년~2000년 준공된 것으로 추정되는 주변 시세 사례와 비교 시, 본 건 건물의 노후도를 고려해야 함 (일련번호 2: 경량철골조, 일련번호 3: 시멘트 벽돌조/블록조).

지역 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 있어 향후 건축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통영지원 2025타경21553 (1) 물건지의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 연초면 일대에 생활폐기물 소각시설 및 폐기물 매립시설이 운영되고 있으나, 본 건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 고현동의 주요 도로에 인접한 제2종일반주거지역 내에 위치한 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도의 부동산임. 계룡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 상권도 발달되어 있어 생활 편의성이 높음.

다수의 건물과 용도가 혼재되어 있으나, 토지 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 판단됨.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요함. (인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 실사 및 권리분석 재확인 권장)

최근 주변 부동산 매매 사례를 고려할 때, 적정 가치 평가 후 입찰 전략 수립이 중요함.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 거제시 고현동의 우수한 접근성과 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치.

복합 용도: 주거 시설과 상업 시설(근린생활시설)을 겸비하여 다양한 수익 창출 가능성 보유.

토지 활용 가치: 넓은 토지 면적을 바탕으로 재건축, 증축 또는 용도 변경 등 잠재적 개발 가치 보유 (지역 규제 확인 필요).

초등학교 인접: 계룡초등학교가 가까워 주거지로서의 선호도 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,092,573,400원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 '계룡리더스빌' (2008년 준공, 193.74㎡)이 250,000,000원에 거래되었으며, 이는 본 건의 토지 면적(384㎡)과 건물 면적(187.15㎡+53㎡)보다 작은 규모임.

* 다만, 본 건은 단독주택 및 근린생활시설 복합으로, 주변 연립/다세대와 직접 비교는 어려우며, 감정가가 상대적으로 높게 책정되었음.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성을 고려해야 함 (본 건 '인수 보증금 합계' 0원 표기 확인 필요).

현 시세 및 권리 분석 기반 예상:

* 감정가는 10.9억 원이나, 주변 유사 규모 토지/건물의 거래 사례(2.5억 원 수준)와 비교 시, 본 건의 감정가가 높게 평가된 것으로 보임.

* 단, 주변 상권 및 입지를 고려 시, 해당 금액이 완전한 허수는 아닐 수 있음.

* 실제 건물 상태, 임차인 명도 난이도, 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 80% 선에서 검토하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 감정가 대비 실거래가와의 괴리가 커 보이므로, 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됨.

* 임차인 인수 보증금 0원 가정 및 낙찰 후 명도 비용, 수리비 등을 고려하여, 대략적인 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 7억 6천만 원 ~ 8억 5천만 원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

* 주의: 이는 단순 정보 기반의 예상치이며, 현장 조사, 추가 권리 분석, 법률 자문을 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.