나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30920 [1] 경상남도 진주시 금산면 장사리 833-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 '진주금산우체국' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근가능하며, 시내노선 버스정류장이 근거리에 위치하나 운행 노선수, 운행 횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

서하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 지상에 과수목이 식재 관리되고 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 및 제시외수목이 소재하여 토지사용 수익에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ] 매각 제외,최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-제시외 수목[감정서상 a] 매각 포함
-토지 일부 현황 '도로'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 진주지원 2025타경30920 (1)

1.2. 물건 소재지: 경상남도 진주시 금산면 장사리 833-3

1.3. 토지 면적: 955.00㎡ (약 288.9평)

1.4. 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.5. 용도: 대지

1.6. 감정가: 537,434,750원

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 장사리 소재 '진주금산우체국' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통정도임.

2.2. 교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 시내노선 버스정류장이 근거리에 위치하나 운행 노선수, 운행 횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

2.3. 인접 도로상태

서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 04월 08일 접수된 사천농업협동조합의 근저당입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 (1999-03-15, 강성열, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당 (2024-04-08, 사천농업협동조합, 455,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정 (2024-04-08, 사천농업협동조합) - 말소 예정

* 임의경매 (2025-06-11, 사천농업협동조합, 366,593,949원) - 말소 예정

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 455,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (잠재적 이슈)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요: '매각 제외 제시외 건물 법정지상권 성립여부 불분명'이 기재되어 있습니다. 이는 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ)과 관련된 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 해당 권리가 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있음을 의미합니다. 이 부분은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.6. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 '진주금산우체국' 인근의 주택지대로, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 토지 이용 현황

토지는 현재 과수목이 식재 관리되고 있으며, 일부는 도로로 이용 중인 현황입니다. 제시외 건물도 소재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진주금산우체국이 인근에 있으며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택과 근린생활시설이 어우러진 조용한 주거지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ)과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 매각으로 소멸되지 않을 경우 토지 사용 수익에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 조정된 것으로 보입니다.

6.2. 토지 일부 도로 이용 현황

토지의 일부가 현황상 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 권리 관계 및 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 매각 제외

감정서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 매각에서 제외되나, 물리적으로 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역으로 건축 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 하며, 가축사육제한구역으로 특정 용도의 제한이 있습니다.

6.5. 제시외 수목 포함

제시외 수목(감정서상 a)은 매각 대상에 포함되어 있어, 인수 시 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 건입니다. 주택지대에 위치하며 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 토지 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 법정지상권이 소멸되지 않을 경우 토지의 활용 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인 인수 부담은 없으나, 제시외 건물 및 토지 이용 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거지 내 토지 확보 기회

경매를 통해 주거 지역 내 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

8.2. 향후 개발 가능성 (리스크 해소 시)

법정지상권 등 잠재적 리스크가 명확히 해결될 경우, 해당 토지의 개발 또는 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

8.3. 무잉차인 명도 부담 없음

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 현지 조사를 통한 시세 파악, 유사 물건 거래 사례 분석, 법정지상권 등 권리 관계 명확화에 따른 예상 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 권리 인수 비용

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 권리 인수 비용은 없습니다. 다만, 불명확한 권리(법정지상권 등) 해결을 위한 법률 자문 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.