나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30913 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 600-1 사천한보훼미리타운 101동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동성초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층건 중 5층 508호로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 및 건축물현황
도 등에 의거함)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 소방설비, 위생설비 등 공동주택 관련 제반설비가
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 개설되어 있으며 내부도로와
연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)600-1번지
제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-30호선)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-72호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>.
2)601-4번지
제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접합) 가축사육제한
구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
3)601-7번지
제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-72호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>.
4)497-1번지
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-72호선)(접합) 가축사육제한
구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30913 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 [cite: DEED_SUMMARY]

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 600-1, 사천한보훼미리타운 101동 5층 508호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층 건물 중 5층 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

사용승인일: 1995년 8월 21일 [cite: APARTMENT_INFO]

1.3. 면적 정보

전용면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

토지 지분 면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

1.4. 가격 정보

감정가: 91,000,000원

2. 입지조건

2.1. 물리적 환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 소재하며, 동성초등학교 남서측 인근에 위치합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변 지역은 아파트단지, 주택, 근린상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통 및 접근성

차량의 통행이 가능하며, 단지까지의 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

단지 남측 및 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로가 개설되어 있으며, 내부 도로와 연결됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

추가적으로 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

소유권 변동 내역은 다음과 같습니다:

* 1995년 10월 17일: 탁성용 소유권 이전 [cite: DEED_SUMMARY]

* 2010년 06월 29일: 박경화 소유권 이전 (당시 매매가 75,000,000원) [cite: DEED_SUMMARY]

3.2. 권리관계

말소기준권리: 2016년 07월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 93,000,000원)입니다. [cite: DEED_SUMMARY]

말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: DEED_SUMMARY]

등기부 채권 총액은 111,295,029원입니다. [cite: DEED_SUMMARY]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

*

본건 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 임대관계 또한 미상입니다. 따라서 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기재된 내용에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비어 있음) [cite: STATEMENT_OF_MATTERS_FOR_REFERENCE]

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 주택, 근린상가, 농경지가 혼재되어 있어 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

4.2. 상업 및 편의시설

주변에 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 동성초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

5.2. 편의 및 부대시설

사천한보훼미리타운 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. [cite: APARTMENT_INFO]

5.3. 주차 시설

아파트 단지 내 총 주차 대수는 196대이며, 이 중 지상 주차 3대, 지하 주차 14대입니다. (총 세대수 352세대 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.) [cite: APARTMENT_INFO]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 1995년 사용승인된 건물로, 약 31년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인의 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 점유 현황 등에 대한 정확한 파악이 이루어지지 않았습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

비행안전제5구역(전술) 지정으로 인해 건축 행위(증축, 개축 등)에 제한이 따를 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

6.4. 주변 환경 리스크

최근 사천시에서 생활폐기물 소각장 건설을 둘러싼 논란이 있으며, 이는 향후 지역 개발 방향이나 주민 민원 발생 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. (주: 본 건 소재지와 직접적인 근접성은 낮으나, 넓은 지역 개발 이슈로 간주)

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면 고읍리에 위치한 사천한보훼미리타운 101동 5층 508호 아파트입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 주변은 아파트, 주택, 근린상가 등이 혼재한 일반적인 주거 지역입니다. 1995년 준공되어 다소 노후되었으나, 공동주택으로서 필요한 생활 설비는 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수할 권리는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 내부 확인이 불가했던 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면 59.66㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 7,100만원에서 9,500만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 9,100만원과 유사하거나 일부 높은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 접근이 가능하다는 판단입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 주거용 아파트로서의 직접적인 가치 하락 요인으로 보기에는 어렵습니다.

결론적으로, 본 물건은 안정적인 주거 환경 속에 비교적 양호한 시세 흐름을 보이며, 권리관계가 명확하여 실거주 및 투자 목적으로 검토해 볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 적합성

초등학교 인근의 교육 환경과 단지 내 편의시설은 실거주자에게 매력적인 요소입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

8.2. 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가 최고가 9,500만원을 고려할 때, 감정가 9,100만원을 기준으로 합리적인 수준에서 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계의 안정성

매각으로 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3건의 실거래가 (2026년 6월 기준)는 다음과 같습니다.

* 7,100만원 (59.66㎡, 11층)

* 8,600만원 (59.66㎡, 10층)

* 9,500만원 (59.66㎡, 12층)

이 거래들을 평균하면 약 8,400만원 수준입니다. 본 건은 5층으로, 고층보다는 낮게 평가될 수 있으나, 최근 거래가들이 감정가 9,100만원과 비슷하거나 높은 점을 감안하면 7,100만원보다 높게 형성될 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

최근 실거래가 범위와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 본건의 실제 상태에 따라 낙찰가가 달라질 수 있습니다.

보수적인 관점에서는 감정가 대비 약간 낮은 8,000만원 선, 적극적인 관점에서는 최근 고가 실거래가 수준인 8,500만원 ~ 8,800만원 선까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,300만원 ~ 8,800만원 선에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.