나이스옥션 법원경매 진주 2025타경749 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 237-1 단독주택 경매
경상남도 남해군 남면 빛담촌길 17-25 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경749(진주지원 경매6계). 감정가 1,152,192,400원, 최저가 806,535,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 749 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 선구리 237-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 남해군 남면 빛담촌길 17-25 |
| 용도 | 건물 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 관할법원 | 진주지원 경매6계 ((055)760-3256(구내:256)) |
| 이용제한 | 생산관리지역, 가축사육제한구역, (접함)준보전산지, (접함)보전관리지역 |
면적
| 토지면적 | 2,268㎡ (686.07평) |
|---|---|
| 건물면적 | 228.93㎡ (69.25평) |
금액
| 감정가 | 1,152,192,400원 |
|---|---|
| 최저가 | 806,535,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 80,653,500원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.07.06 | 1,152,192,400원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.08.10 | 806,535,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.06.20
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 '빛담촌' 북측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변
야산지대(일련번호 1), 순수 농경지대(일련번호 2,9) 및 전원 주택지대(일련번호 3~5)로서,
펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨. - 교통상황
- 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
- 형태 및 이용상태
- 일련번호(1): 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호(2): 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 '주차장등' 상태임.
일련번호(3,4): 완경사지내 부정형의 토지로서, 도로등임.
일련번호(5): 완경사지내 일부 석축으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임.
일련번호(9): 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 전임. - 인접 도로상태
- 일련번호(1,9): 지적도상 맹지임.
일련번호(2): 남측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로(일련번호 3,4)에 접하나, 차량 진입은
일련번호(5)를 통해 경유함.
일련번호(3,4): 본건이 약 4미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측으로 약 4미터폭 내외의
포장도로가 접함.
일련번호(5): 남서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로(일련번호 3,4)와 접함. - 토지이용계획 및 제한상태
- 일련번호(1) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호(2~5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
- 제시목록 외의 물건
- - 별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 제시외건물 일련번호(ㄹ,ㅊ)이 소재하며, 구조,
규모, 용도 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니,
경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
- 일련번호(2) 일부 지상에 제시외수목 일련번호(a)가 소재하여 별도 평가하였으니, 경매시
소유권 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람. - 공부와의 차이
- 일련번호(2): 제시목록상 지목 '전'이나, 현황 '주차장 등' 상태임.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 일련번호(2,3,5,9) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 철제 그네(일련번호 2),
안내판(일련번호 3), 목재 테이블(일련번호 5), 철제구조물(일련번호 9) 등이 소재함.
건물감정평가요항표
- 건물의 구조
- 일련번호(6~8): 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건으로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지, 일부 타일 마감 등,
창호: 새시창구조임. - 이용상태
- 일련번호(6~8): 펜션임.
- 설비내역
- 일련번호(6,7): 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 스파설비 등이 되어 있음.
일련번호(8): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. - 부합물 및 종물
- 별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㄷ,
ㅁ~ㅈ,ㅋ~ㅍ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을
것으로 사료됨. - 공부와의 차이
- 일련번호(6~8): 제시목록상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나, 현황 '펜션'으로 이용 중임.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계는 미상임.
물건 비고
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상'ㄱ~ㅍ') 및 제시외 수목(감정서상'a') 매각포함.
-목록 2번은 공부상 '전'이나 현황 '전기타(주차장 등)' 임.
-목록 2,3,5,9 일부 지상에 소재하는 철제그네, 안내판, 목재테이블, 철제구조물 등은 철거 및 이설이 용이하여 평가 및 매각제외함.
-목록 6,7,8,은 공부상 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'으로 이용중임.
-목록 2, 9번에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 사건 내역
사건번호: 진주지원 2025타경749 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (새남해새마을금고)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.2. 물건 현황
소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 237-1
용도: 단독주택 (현황: 펜션으로 이용중)
토지면적: 2,268.00㎡ (약 686.0평)
건물면적: 228.93㎡ (약 69.25평)
건물 제시외면적: 108.80㎡ (약 32.9평)
1.3. 감정가 및 면적
감정가: 1,152,192,400원 (11억 5,219만 2,400원)
토지면적: 2,268.00㎡ (약 686.0평)
건물면적: 228.93㎡ (약 69.25평)
건물 제시외면적: 108.80㎡ (약 32.9평)
매각 포함 제시외: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅍ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 '빛담촌' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 주변 야산지대, 순수 농경지대, 전원 주택지대 등으로 형성되어 있으며, 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통상황
지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.
2.3. 인접 도로상태
일련번호(1,9) 토지는 지적도상 맹지입니다.
일련번호(2) 토지는 남측으로 약 4미터 폭 내외의 포장도로에 접하나, 차량 진입은 일련번호(5)를 경유합니다.
일련번호(3,4) 토지는 약 4미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 접합니다.
일련번호(5) 토지는 남서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로에 접합니다.
2.4. 토지이용계획 및 제한상태
일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 준보전산지.
일련번호(2~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한).
3. 권리분석
3.1. 등기부 현황
토지 등기부 요약:
* 갑1 (1934-03-03): 소유권 이전 (공재석, 호주 상속)
* 갑2 (2006-08-31): 소유권 이전 (조대원, 매매)
* 갑3 (2009-06-22): 소유권 이전 (이선우, 매매)
* 을7 (2024-10-04): 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 580,000,000원) - 말소기준권리
* 갑9 (2025-06-12): 임의경매 (새남해새마을금고, 502,262,980원)
건물 등기부 요약:
* 갑1 (2014-07-11): 소유권 보존 (이선우)
* 을5 (2024-10-04): 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 580,000,000원) - 말소기준권리
* 갑2 (2025-06-12): 임의경매 (새남해새마을금고, 502,262,980원)
3.2. 말소기준권리
등기부상 을7 (2024-10-04) 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다.
3.3. 인수되는 권리
매각으로 인해 을구의 근저당권은 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 갑구의 임의경매는 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
3.4. 임차인 현황
* 인수 보증금 합계: 0원
임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.
4. 상권분석
4.1. 주변 환경
본건은 남해군 남면 선구리 '빛담촌' 인근에 위치하며, 이는 이국적인 풍경으로 알려진 관광 명소입니다. 주변에는 펜션 단지가 형성되어 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다. 또한, '빛담촌' 인근으로 아름다운 바다 전망을 갖춘 전원주택 및 펜션 매물이 다수 확인되어, 이러한 입지적 장점을 활용한 개발 가능성이 있습니다.
4.2. 잠재적 상권 가치
본건은 남해의 주요 관광지인 '빛담촌'에 인접해 있으며, 아름다운 바다 조망을 갖추고 있습니다. 이는 펜션 또는 관련 사업체 운영에 유리한 조건입니다. 주변 관광지로는 다랭이마을, 독일마을, 금산 보리암 등이 있어 관광객 수요가 지속적으로 있을 것으로 예상됩니다.
5. 생활정보
5.1. 편의시설
제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 다만, 남해군 남면 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 내 상점 및 관광객을 위한 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.
5.2. 주변 시설
주변에는 빛담촌, 다랭이마을, 독일마을, 남해 보물섬 전망대, 금산 보리암 등 다양한 관광 명소가 위치해 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 농지취득자격증명 관련
목록 2번(전, 현황 '전기타(주차장 등)') 및 목록 9번(전)에 대해 농지 취득 자격 증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.
6.2. 제시외 건물/수목 관련
제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅍ') 및 제시외 수목(감정서상 'a')은 매각에 포함됩니다. 또한, 별첨 '지적도 및 건물 개황도' 상 도시된 제시외 건물(을, ㅊ)은 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 경매 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.
6.3. 현황과 공부상 차이
* 목록 2번: 공부상 '전'이나 현황 '전기타(주차장 등)'로 이용 중입니다.
* 목록 6,7,8번: 공부상 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'으로 이용 중입니다.
6.4. 혐오시설 여부
제공된 정보 및 검색 결과상으로 본건 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 남해군에서 생활폐기물처리장 건립 추진 움직임이 있었으나, 관련 주민들의 반대 의견이 존재했습니다.
7. 종합 의견
본건은 경상남도 남해군 남면 선구리의 '빛담촌' 인근에 위치한 단독주택(펜션)입니다. 넓은 토지와 함께 펜션으로 운영 중인 건물, 그리고 매각에 포함되는 제시외 건물 및 수목을 일괄 매각합니다. 입지적으로 유명 관광지와 인접하여 관광객 수요를 활용하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰 후 권리 분석이 비교적 용이합니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 발급 여부, 제시외 건물 및 수목의 법적 지위 확인 등 추가적인 검토가 필요한 사항이 있습니다.
8. 투자 포인트
* 남해의 대표적인 관광지 '빛담촌' 및 주변 관광지 인접성
* 펜션 운영을 위한 시설 및 넓은 토지 확보
* 바다 조망이 가능한 입지적 장점
* 일괄 매각으로 인한 추가 부대시설 확보 가능성
9. 예상 입찰가
현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모와 입지의 펜션 및 토지의 거래 사례를 참고할 때, 감정가 11억 5,219만 2,400원 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.
* 주변 유사 펜션 매매 사례: 약 7억 8천만 원 ~ 10억 원 수준 (토지 면적 및 시설에 따라 상이).
* 넓은 토지(약 686평)의 가치 고려.
본건은 감정가 11억 5,219만 2,400원에서 시작하나, 경매 특성 및 현장 상황, 낙찰 경쟁 등을 종합적으로 고려할 때, 9억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지 취득 문제, 제시외 건물 관련 확인 등 추가적인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
금액은 만원 단위입니다.1.물건 기본정보
1.1. 사건 내역
사건번호: 진주지원 2025타경749 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (새남해새마을금고)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.2. 물건 현황
소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 237-1
용도: 단독주택 (현황: 펜션으로 이용중)
토지면적: 2,268.00㎡ (약 686.0평)
건물면적: 228.93㎡ (약 69.25평)
건물 제시외면적: 108.80㎡ (약 32.9평)
1.3. 감정가 및 면적
감정가: 1,152,192,400원 (11억 5,219만 2,400원)
토지면적: 2,268.00㎡ (약 686.0평)
건물면적: 228.93㎡ (약 69.25평)
건물 제시외면적: 108.80㎡ (약 32.9평)
매각 포함 제시외: 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅍ') 및 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 '빛담촌' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 주변 야산지대, 순수 농경지대, 전원 주택지대 등으로 형성되어 있으며, 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통상황
지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.
2.3. 인접 도로상태
일련번호(1,9) 토지는 지적도상 맹지입니다.
일련번호(2) 토지는 남측으로 약 4미터 폭 내외의 포장도로에 접하나, 차량 진입은 일련번호(5)를 경유합니다.
일련번호(3,4) 토지는 약 4미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 접합니다.
일련번호(5) 토지는 남서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로에 접합니다.
2.4. 토지이용계획 및 제한상태
일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 준보전산지.
일련번호(2~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한).
3. 권리분석
3.1. 등기부 현황
토지 등기부 요약:
* 갑1 (1934-03-03): 소유권 이전 (공재석, 호주 상속)
* 갑2 (2006-08-31): 소유권 이전 (조대원, 매매)
* 갑3 (2009-06-22): 소유권 이전 (이선우, 매매)
* 을7 (2024-10-04): 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 580,000,000원) - 말소기준권리
* 갑9 (2025-06-12): 임의경매 (새남해새마을금고, 502,262,980원)
건물 등기부 요약:
* 갑1 (2014-07-11): 소유권 보존 (이선우)
* 을5 (2024-10-04): 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 580,000,000원) - 말소기준권리
* 갑2 (2025-06-12): 임의경매 (새남해새마을금고, 502,262,980원)
3.2. 말소기준권리
등기부상 을7 (2024-10-04) 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다.
3.3. 인수되는 권리
매각으로 인해 을구의 근저당권은 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 갑구의 임의경매는 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.
3.4. 임차인 현황
* 인수 보증금 합계: 0원
임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.
4. 상권분석
4.1. 주변 환경
본건은 남해군 남면 선구리 '빛담촌' 인근에 위치하며, 이는 이국적인 풍경으로 알려진 관광 명소입니다. 주변에는 펜션 단지가 형성되어 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다. 또한, '빛담촌' 인근으로 아름다운 바다 전망을 갖춘 전원주택 및 펜션 매물이 다수 확인되어, 이러한 입지적 장점을 활용한 개발 가능성이 있습니다.
4.2. 잠재적 상권 가치
본건은 남해의 주요 관광지인 '빛담촌'에 인접해 있으며, 아름다운 바다 조망을 갖추고 있습니다. 이는 펜션 또는 관련 사업체 운영에 유리한 조건입니다. 주변 관광지로는 다랭이마을, 독일마을, 금산 보리암 등이 있어 관광객 수요가 지속적으로 있을 것으로 예상됩니다.
5. 생활정보
5.1. 편의시설
제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 다만, 남해군 남면 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 내 상점 및 관광객을 위한 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.
5.2. 주변 시설
주변에는 빛담촌, 다랭이마을, 독일마을, 남해 보물섬 전망대, 금산 보리암 등 다양한 관광 명소가 위치해 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 농지취득자격증명 관련
목록 2번(전, 현황 '전기타(주차장 등)') 및 목록 9번(전)에 대해 농지 취득 자격 증명원 제출이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.
6.2. 제시외 건물/수목 관련
제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅍ') 및 제시외 수목(감정서상 'a')은 매각에 포함됩니다. 또한, 별첨 '지적도 및 건물 개황도' 상 도시된 제시외 건물(을, ㅊ)은 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 경매 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.
6.3. 현황과 공부상 차이
* 목록 2번: 공부상 '전'이나 현황 '전기타(주차장 등)'로 이용 중입니다.
* 목록 6,7,8번: 공부상 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'으로 이용 중입니다.
6.4. 혐오시설 여부
제공된 정보 및 검색 결과상으로 본건 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 남해군에서 생활폐기물처리장 건립 추진 움직임이 있었으나, 관련 주민들의 반대 의견이 존재했습니다.
7. 종합 의견
본건은 경상남도 남해군 남면 선구리의 '빛담촌' 인근에 위치한 단독주택(펜션)입니다. 넓은 토지와 함께 펜션으로 운영 중인 건물, 그리고 매각에 포함되는 제시외 건물 및 수목을 일괄 매각합니다. 입지적으로 유명 관광지와 인접하여 관광객 수요를 활용하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰 후 권리 분석이 비교적 용이합니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 발급 여부, 제시외 건물 및 수목의 법적 지위 확인 등 추가적인 검토가 필요한 사항이 있습니다.
8. 투자 포인트
* 남해의 대표적인 관광지 '빛담촌' 및 주변 관광지 인접성
* 펜션 운영을 위한 시설 및 넓은 토지 확보
* 바다 조망이 가능한 입지적 장점
* 일괄 매각으로 인한 추가 부대시설 확보 가능성
9. 예상 입찰가
현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모와 입지의 펜션 및 토지의 거래 사례를 참고할 때, 감정가 11억 5,219만 2,400원 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.
* 주변 유사 펜션 매매 사례: 약 7억 8천만 원 ~ 10억 원 수준 (토지 면적 및 시설에 따라 상이).
* 넓은 토지(약 686평)의 가치 고려.
본건은 감정가 11억 5,219만 2,400원에서 시작하나, 경매 특성 및 현장 상황, 낙찰 경쟁 등을 종합적으로 고려할 때, 9억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지 취득 문제, 제시외 건물 관련 확인 등 추가적인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
금액은 만원 단위입니다.
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