나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11980 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 ""울산KTX역세권복합특화단지"" 내에 위치하며, 주위는 아파트단지 내 상가지대로서,공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가,나). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 202,203호로서,
-외벽: 치장석붙임 및 복합판넬 마감 등,
-내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
-창호: 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(가,나): 근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

위생 급배수 및 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-12-11), 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-10-22)(울산광역시고시 2014-264(2014.12.11.), 가감속차로 확보(저촉), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11980 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층202호

* 건물명: 울산역 신도시 동문디이스트

* 동/호수: 301동 2층 202호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층

* 사용승인일: 2019년 04월 30일

* 용도: 제2종 근린생활시설

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 538,000,000원

* 토지면적: 47.18㎡ (약 14.27평)

* 건물면적: 125.95㎡ (약 38.10평)

* 토지 지분: 47.1788㎡

* 건물 지분: 125.954㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 "울산KTX역세권복합특화단지" 내에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지 내 상가지대로서, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지의 형상은 가장형의 평지로 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 남서측 및 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 주변 개발 및 잠재력

* KTX 울산역 역세권 복합 특화 단지 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 단지 내 상가로서 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 01월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다.

* 경매를 통해 위 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 해강산업개발주식회사 (2019-05-28)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2021-01-18, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (증여): 장수환 (2021-09-08)

* 압류: 울산세무서장 (2022-07-11) - 말소

* 압류: 울주군 (2023-11-15) - 말소

* 근저당부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-12, 1,020,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-06-16, 804,147,432원)

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 본 건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

* 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 금액이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있으니 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 본 건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

* 아파트단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 위치입니다.

4.2. 상권 특성

* KTX 울산역 역세권 개발 지역에 포함되어 있어, 역 이용객 및 주변 지역의 유입 인구를 기반으로 한 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 주변에 공동주택 단지가 많아 기본적인 소비 수요는 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* KTX 울산역이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 치장석붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 임차인 존재 여부 및 관련 법적 권리(대항력 등)에 대한 불확실성이 있습니다. 이는 명도 및 수익 발생에 영향을 미칠 수 있는 주요 위험 요소입니다.

6.2. 공실 및 임대 수익 불확실성

* 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생 여부는 상권 활성화 정도와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 및 관리 사항

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로, 대로, 중로 등에 접해 있으며, 가감속차로 확보 저촉, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등의 제한 및 관리가 있습니다.

* 건물 제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이점도 없습니다.

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시적으로 언급되지 않았으나, 등기부상 권리 관계를 통해 확인된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역 역세권의 개발 호재와 신축급 상가라는 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요도 일부 확보 가능합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 무엇보다 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 미확인 임대차 관계의 실체를 파악하는 것이 중요하며, 이를 바탕으로 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* KTX 울산역 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 최근 준공된 신축급 상가 건물.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확화 가능성.

* 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 초기 부담을 줄여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 538,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 현장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 상권 분석과 임대 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.