나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31409 [1] 대구광역시 서구 내당동 1028-22 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 "내당2,3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 5층건내 5층 501호 단위세대로서, -외벽: 드라이비트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 5층건내 5층 502호 단위세대로서, -외벽: 드라이비트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가,나): 다세대주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 블럭포장도로, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스 팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구대성초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴 선지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위 한임시조치법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타 기호(가,나)는 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이하며, 기호(나)일부를 기호(가)와 일체로 이용중인 바, 경매입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
목록1과 2사이에는 일부 경계벽이 없고, 목록2의 일부에는 벽체(가벽)를 설치하여 목록2 일부를 목록1과 일체로 이용 중인 바, 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 상이하여 개별평가가 곤란함. 목록1 ,2를 일괄하여 평가함. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31409 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2025타경31409 (1) 사건의 소재지는 대구광역시 서구 내당동 1028-22 5층 501호입니다.

본건의 용도는 다세대주택으로, 감정가는 212,000,000원입니다.

토지 면적은 44.75㎡ (약 13.54평)이며, 건물 면적은 110.14㎡ (약 33.31평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상으로, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 반OOOOOOO이며, 건축물대장상에는 2004년경 사용 승인된 것으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 "내당2,3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 인근으로는 남측에 폭 약 3~4미터, 서측에 폭 약 3미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대구대성초등학교 인근의 상대보호구역, 주거환경개선지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 최초 권리로는 2004년 9월 2일 접수된 소유권보존 등기가 확인됩니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

임차인으로는 최명자 씨가 있으며, 2011년 11월 1일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 0원이며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 7월 2일입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 총계됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 대구 서구 내당동 일대의 다세대주택 시세는 면적과 건축 연도에 따라 다소 차이를 보입니다.

2026년 3월에 거래된 59.86㎡ 면적의 다세대주택이 106,000,000원에 거래되었으며, 이는 1㎡당 약 177,000원 수준입니다.

2026년 3월에 거래된 30.59㎡ 면적의 다세대주택은 50,000,000원에 거래되어 1㎡당 약 163,000원 수준입니다.

또한, 81.56㎡ 면적의 다세대주택이 140,000,000원에 거래된 사례도 있으며, 이는 1㎡당 약 171,000원 수준입니다.

본건의 면적 110.14㎡를 고려할 때, 최근 거래 사례에서 파악된 1㎡당 평균 시세(약 163,000원 ~ 177,000원)를 적용하면 약 180,000,000원에서 195,000,000원 범위의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, 주변에는 내당2,3동 행정복지센터, 근린생활시설, 시장 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대구대성초등학교 인근 지역으로 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복 병합 사건으로, 행정 처리상 복잡성이 있을 수 있습니다.

건축물대장상의 현황 도면과 실제 내부 구조가 상이하며, 목록1과 2 사이의 경계벽이 없고 목록2 일부가 목록1과 일체로 이용 중인 점은 사용 및 평가에 어려움을 야기할 수 있습니다. 이는 전유 면적과 실제 사용 면적의 차이로 이어져 개별 평가가 곤란하므로 일괄 평가되었습니다.

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이 지상권의 내용과 범위에 따라 향후 건물 이용 및 자산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

또한, 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지구 지정에 따른 개발 계획이나 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 서구 내당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정된 생활 기반을 갖추고 있습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 110.14㎡의 면적을 감안할 때 시세 대비 매력적인 가격인지 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 구조의 상이함과 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있습니다.

이에 따라, 본건에 대한 투자는 해당 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 특히 지상권의 구체적인 내용을 면밀히 조사한 후에 신중하게 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

입지 조건상 주거 환경 개선 지구 및 행정복지센터 인근에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

건물 면적이 주변 거래 사례 중 가장 크다는 점은 활용 가치가 높을 수 있습니다.

다만, 이러한 장점들은 앞서 언급된 심각한 리스크 요인들을 충분히 상쇄할 수 있는지 여부에 따라 달라질 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 212,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가(1㎡당 약 163,000원~177,000원)를 고려할 때, 110.14㎡ 면적에 대한 추정 시장 가치는 약 180,000,000원에서 195,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 건축물대장과 실제 내부 구조의 차이, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지상권의 구체적인 내용 파악 없이는 정확한 가치 평가가 불가능합니다.

이러한 높은 리스크를 감안할 때, 매우 신중한 접근이 필요하며, 추정 시장 가치보다 상당한 할인율을 적용한 입찰가가 요구됩니다.

따라서, 모든 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 약 140,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 매우 투기적인 성격의 추정치이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.