나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10570 [1] 경상북도 경주시 현곡면 하구리 1285 경주센트럴푸르지오 110동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 하구리 소재 '경주센트럴푸르지오' 110동 4층 403호
단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 25층건 중 4층 403호 단위세대로서,

외벽: 석재 및 몰탈위페인팅.
내벽: 벽지 및 타일 등.
바닥: 내장 바닥재, 일부 타일 등.
창호: 샷시창.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 주변 포장된 도로와 접하며, 남동측 왕복4차선 포장도로를 주출입로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 공공시설용지, 녹지용지, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류
(폭 8m미만)(접합), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 역사문화환경보존지역(300m이내지역).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기 타 : 본건은 시건장치 및 거주인 부재(수회 방문)로 내부구조 및 내부 마감재 등은
동단지내 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였는 바,
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% )

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

경주지원 2025타경10570 (1)

소재지

경상북도 경주시 현곡면 하구리 1285 경주센트럴푸르지오 110동 4층 403호

용도

아파트

감정가

290,000,000원

면적

건물면적: 84.70㎡ (약 25.6평)

토지면적: 45.41㎡ (약 13.7평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

아파트명

경주센트럴푸르지오

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 하구리 소재 '경주센트럴푸르지오' 110동 4층 403호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 주변으로 포장된 도로와 접해 있으며, 남동측 왕복 4차선 포장도로를 주출입로로 이용합니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 경사지붕의 25층 건물 중 4층에 위치한 단위 세대입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 공공시설용지, 녹지용지, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 완충녹지 및 중로1류(폭 20m~25m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한) 및 역사문화환경보존지역(300m 이내 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 재매각 물건으로, 선순위 임차인이 존재하여 권리분석에 유의해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 설

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 예상되거나, 차액 발생 시 매수인이 인수하는 조건입니다.

* 등기부 현황 (주요 권리)

* 을구 3번: 2024-05-21, 주택임차권 (설지원, 320,000,000원) - 말소: 인수

* 갑구 8번: 2025-06-18, 강제경매 (한국주택금융공사, 320,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액

* 320,000,000원

* 물건명세서 참고사항

* 을구 3번 주택임차권등기. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 차액을 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 자체적인 커뮤니티 시설과 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변의 농경지 등은 향후 개발 가능성을 시사할 수 있으나, 현재는 단지 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 경주센트럴푸르지오

* 사용승인일: 2019년 01월 24일

* 총 세대수: 1,671세대

* 총 동수: 15개동

* 해당 동/호수: 110동 4층 403호

* 층수: 최고 25층

* 주차대수: 총 2,161대 (단지 전체 기준)

복리시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건 : 본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각으로 진행되는 건입니다. 이는 경매 당시 응찰가 부족, 명도 조건 불확실성, 또는 기타 경매 절차상의 문제 등 복합적인 원인이 작용했을 수 있습니다. 입찰 시 이러한 요소를 충분히 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 : 설지원 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 320,000,000원으로 감정가(290,000,000원)보다 높습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 배당으로 해결될 가능성이 높지만, '말소: 인수' 표기 및 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 차액을 매수인이 인수함'이라는 문구는, 배당 부족 시 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 잠재적 재정적 부담이 존재함을 시사합니다. 따라서 배당 절차 및 임차인 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 저층 위치 : 본건은 4층으로, 고층에 비해 일조권, 조망권, 소음 등에서 불리할 수 있습니다. 이는 시세에도 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 현장 확인 제약 : 감정평가서상 '수회 방문에도 불구하고 시건장치 및 거주인 부재로 내부 구조 및 마감재 등을 동 단지 내 일반적인 사항을 기준으로 기재'하였다는 점은 내부 상태 파악에 제약이 있었음을 의미합니다. 정확한 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경주센트럴푸르지오 아파트 110동 403호는 신축 연도가 비교적 짧고 단지 규모가 크며 생활 편의시설을 잘 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 재매각으로 진행되는 점과 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 액수는 잠재적 리스크로 작용합니다. 임차인의 권리가 배당으로 완전히 소멸되는지 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 브랜드 아파트 단지의 안정적인 가치.

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

* 단지 내 우수한 부대시설 및 생활 인프라.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.87㎡)의 12층 물건이 2026년 7월 5일에 312,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 4층이라는 점을 감안할 때, 층별 시세 차이를 고려해야 합니다. 또한 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하는 점은 보수적인 접근을 요구합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 고려하여, 잠재적 임차인 인수 리스크를 최소화하면서 시장 가격과 감정가를 반영한 입찰가를 산정합니다.

종합적인 시장 상황, 재매각 이력, 층수 등을 고려하여 권장 입찰가는 300,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 3.4% 상승한 금액이며, 최근 유사 면적 거래가 대비로는 할인된 가격입니다. 입찰 전 반드시 현장 조사와 임차인 관련 사항에 대한 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.