나이스옥션 법원경매 경주 2025타경439 [1] 경상북도 경주시 외동읍 구어리 789-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경439 [1] 경상북도 경주시 외동읍 구어리 789-4 전 경매

• 사건번호: 2025타경439
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 구어리 789-4
• 용도: 전

경주지원 경매2계 2025타경439 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 구어리 789-4 | 감정가: 316,707,000원 | 최저가: 108,631,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경439 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 구어리 789-4

용도: 전 (농업용 토지)

토지면적: 1383.00㎡ (약 418.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 316,707,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 외OOOOOOO

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 개요

본 건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 "구어중소기업공단" 남측 인근에 위치한 토지(전)입니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 농경지로서의 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 남동하향의 완경사지에 위치하며, 자루형의 토지로서 자체 지반은 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있습니다.

현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 「자연녹지지역」으로 지정되어 있으며, 「가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한200))」에 해당하여 가축 사육에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.3. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상은 토지 자체이며, 지상에 소재한 비닐하우스 2동과 철구조물은 매각에서 제외됩니다.

또한, 본 건은 농지이므로 「농지취득자격증명」을 제출해야 하며, 이를 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3. 입지 조건

3.1. 주변 환경

본건은 경주시 외동읍 구어리에 위치하며, "구어중소기업공단"이 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주로 농경지와 농가주택, 축사 등으로 이루어져 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 마을과의 연결성 등 농경지로서의 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측으로 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있어 진출입에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

3.3. 지역 특성

구어중소기업공단 인근에 위치하고 있어 향후 지역 개발이나 산업단지와의 연계 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

다만, 현재는 농경지로서의 기능이 주를 이루고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 종류 및 채권자

본 경매는 「부동산 임의경매」로 진행되며, 채권자는 외OOOOOOO입니다.

이는 채무 불이행으로 인한 근저당 등의 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

4.2. 권리 관계

통상적인 임의경매의 경우, 낙찰자는 기존의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)를 인수하지 않고 모두 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

본 경매 물건은 토지 자체만 매각 대상이며, 건물이나 비닐하우스 등은 매각에서 제외되므로, 토지에 대한 권리관계만 집중하여 분석해야 합니다.

4.3. 매각 제외 물건

지상에 소재한 비닐하우스 및 철구조물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 농경지로서, 전통적인 의미의 상권 분석보다는 주변 개발 계획이나 산업단지와의 연계 가능성을 중심으로 살펴보아야 합니다.

"구어중소기업공단"이 인근에 있어 관련 종사자들의 수요나 향후 산업단지 확장 시 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 잠재적 개발 가능성

자연녹지지역에 해당하나, 인근 산업단지의 영향 및 경주시의 도시계획 등에 따라 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 배제할 수는 없습니다.

다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

본건은 농경지이므로 주변에 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다.

가장 가까운 시내 또는 주요 편의 시설은 경주시 중심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 주변 시설

구어중소기업공단이 인근에 위치하고 있어, 해당 공단 관련 시설이나 근로자 편의 시설 등을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주위에는 농가주택, 농경지, 축사 등이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 축사가 분포하고 있어 악취 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수 제출

가장 큰 리스크는 「농지취득자격증명」 미제출 시 매수보증금 몰수라는 점입니다.

따라서, 사전에 자격 요건을 충분히 확인하고 발급 가능 여부를 확신한 후에 입찰에 참여해야 합니다.

일반적으로 농업경영, 주말체험영농 등의 목적으로 발급되며, 관련 계획서 제출 및 심사가 필요합니다.

미제출 시 낙찰이 취소될 뿐만 아니라, 납입한 보증금까지 몰수되므로 매우 신중해야 합니다.

7.2. 매각 제외 물건 처리

지상에 있는 비닐하우스와 철구조물은 매각 대상이 아니므로, 낙찰 후 별도의 협의 또는 철거 절차가 필요할 수 있습니다.

7.3. 토지 이용의 제약

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

특히, 농지법상의 규제를 준수해야 하며, 타 용도로의 변경 시 별도의 행정 절차 및 허가가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건 경상북도 경주시 외동읍 구어리 토지는 구어중소기업공단 인근에 위치한 농경지로서, 감정가는 3억 1,670만 7천원입니다.

현재 1회 유찰되어 감정가의 70%인 2억 2,169만 5천원으로 진행 중입니다.

교통 여건은 무난하나, 농지로서의 특성상 주변 환경은 농가주택, 농경지, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

가장 큰 특징이자 주의사항은 「농지취득자격증명」의 필수 제출과 미제출 시 매수보증금 몰수 위험입니다.

이 점을 충분히 숙지하고 준비된 입찰자만이 도전할 가치가 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역으로, 가축 사육 제한 구역에 해당하여 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

매각 제외 물건(비닐하우스, 철구조물)에 대한 처리 방안도 미리 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 경매 할인율

1회 유찰로 인해 감정가 대비 약 30% 할인된 가격으로 입찰에 참여할 수 있다는 점은 매력적입니다.

9.2. 구어중소기업공단 인근 입지

인근 구어중소기업공단의 존재는 향후 해당 지역의 발전 가능성이나 관련 수요 증가를 기대해 볼 수 있는 요인입니다.

이는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

9.3. 농업 관련 종사자 또는 실수요자에게 적합

농지 취득 자격이 있고, 직접 농사를 짓거나 관련 사업을 하려는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

특히, 농업 경영을 통한 소득 창출이나 주말 체험영농을 계획하는 분들에게는 본건의 농지로서의 가치를 고려해볼 만합니다.

9.4. 경쟁률 완화 기대

농지취득자격증명이라는 까다로운 조건 때문에 일반적인 부동산 경매 물건에 비해 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

이는 자격 요건을 갖춘 입찰자에게는 유리한 환경이 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계