나이스옥션 법원경매 경주 2025타경435 [1] 경상북도 경주시 천북면 화산리 923 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 화산리 소재 ""나리마을"" 북동측 근거리에 위치하며, 부
근은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의
성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향경사지대내 위치한 부정형의 토지로서, 휴경지(묵답)임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
--.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경435 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 천북면 화산리 923

* 용도: 답

* 감정가: 424,152,000원

* 토지면적: 5891.00㎡ (약 1,782평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 천북면 화산리 소재 ""나리마을"" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건을 감안한 제반 교통 상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 본건은 남동측 하향 경사지대 내 위치한 부정형의 토지로서, 현재 휴경지(묵답) 상태임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한(1000)) 및 가축사육제한구역(일부 제한(400))에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 09월 23일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을8 지상권설정, 을9 근저당권, 갑12 5번 최병곤 지분가압류, 갑13 경주농업협동조합의 임의경매, 갑14 경주시의 압류 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서에 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 등기부요약상 을8 지상권은 말소 예정으로 확인됩니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본 물건은 경상북도 경주시 천북면 화산리의 농경지 및 임야로 둘러싸인 산간 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근 마을(나리마을)과의 근접성이 있으나, 상업 시설이 밀집한 중심 상권과는 거리가 있습니다.

* 지역 특성상 농업 관련 활동이 주를 이루는 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 편의시설보다는 지역 마을 단위의 생활 기반 시설에 의존할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 주요 도로 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원생활 또는 농업을 위한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 실제 접근 및 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의 또는 통행로 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 이용 현황: 현재 휴경지(묵답) 상태이므로, 농업 활동을 위해서는 토지 정비 및 재배 계획이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,262,681,260원에 달하여, 경매 절차의 복잡성이나 채무 관련 추가 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 환경적 고려사항: 경주 지역 및 천북면 일대에 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 것으로 파악됩니다. 특정 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 향후 지역 환경 변화 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경상북도 경주시 천북면의 농업용 토지(답)입니다.

* 자연환경이 양호한 산간 농경지대에 위치하나, 지적도상 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 주요 고려 사항입니다.

* 해당 토지를 취득하고자 하는 자는 농지법 등 관련 법규에 대한 충분한 이해와 자격 요건을 갖추어야 합니다.

* 개발 제한이 있는 지역이므로, 농업적 목적이나 장기적인 관점에서의 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 목적: 농지로서의 가치를 활용하거나, 향후 농업 관련 사업을 계획하는 경우 적합할 수 있습니다.

* 귀농/귀촌: 조용하고 자연 친화적인 환경에서 농업을 시작하려는 분들에게 고려될 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 매수인의 구체적인 활용 계획, 그리고 본건의 농지 취득 자격 요건 충족 여부 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 제시된 감정가(424,152,000원)를 참고하되, 위에서 언급된 리스크 요인(맹지, 농지법규, 이용 제한 등)을 반영하여 신중한 검토가 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 농지 취득 자격 여부 사전 확인, 그리고 경매 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.