나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10557 [1] 경상북도 경주시 천군동 205-54 유원지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천군동 ""보문관광단지내 경주월드"" 동측 인근에 위치하는 토지(상업나지)로서, 주위는 식당, 상가, 놀이공원, 우체국, 행정복지센터 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 삼각형의 상업용 나지이며, 인접지대와 평탄하고 지상에는 동일인 소유의 각종 조경수가 밀식된 상태이며, 동측 일부는 콘크리트포장이 된 상태임.
본건 지상에는 상업용 건물의 건축허가(2021.09.15)를 득한 상태이나, 미착공상태임.

인접 도로상태

남측으로 폭 12m 의 포장도로와 접하며, 북동측으로 공사 중인 제방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 자연녹지지역 , 유원지, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>

기호 2) : 자연녹지지역 , 유원지, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 메타세콰이아, 벚나무, 느티나무, 히말라야시다, 향나무, 단풍나무, 베롱나무, 측백나무 등의 제시외 수목이 소재하여 토지에 미치는 영향 있으나, 동일인 소유로 추정되어 토지에 포함하여 평가하였으며, 타인 소유의 경우를 상정하여 제시외 수목이 토지에 미치는 영향을 감안한 토지의 가격을 토지건물감정평가명세표에 별도 표기하였으니 업무처리 시 참고하시기 바랍니다. - 다만, 제시외 수목의 상당 수량이 대형수목이므로 조경수로서는 일반적인 거래의 대상으로는 부적절한 상황이며, 특수한 경우로 수요가 한정적임을 감안하였으며, 본건 토지의 유용성 등을 감안할 경우 토지의 감가요인으로 작용할 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하였음을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함.
2) 기타 : 본건 일부 지상에는 컨테이너, 건설자재 등이 소재하나, 이동이 용이한 물건이며, 인근 공사 현장에서 일시적으로 이용하고 있는 상태로 추정되므로 이에 구애됨이 없이 평가함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지상 일부에 컨테이너, 건설자재 등이 소재하나, 이동용이하여 평가 및 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 천군동 205-54에 위치한 토지로서, 경주지원 2025타경10557 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

용도는 유원지로 지정되어 있으며, 감정가는 4,412,865,000원입니다.

토지 면적은 8,097.00㎡ (약 2,449.49평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

주요 특이사항으로는 일괄 매각이며, 지상 일부에 컨테이너 및 건설자재가 소재하나 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 명시되어 있으나, 등기부상 주요 권리자인 고산농업협동조합이 임의 경매를 신청하였습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경10557 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천군동 205-54

용도: 유원지

감정가: 4,412,865,000원

토지 면적: 8,097.00㎡ (약 2,449.49평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 주의 사항

1. 일괄 매각

2. 지상 일부에 컨테이너, 건설자재 등이 소재하나, 이동 용이하여 평가 및 매각 제외

2. 입지조건

본건 토지는 경상북도 경주시 천군동에 위치하며, 보문관광단지 내 경주월드 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 식당, 상가, 놀이공원, 우체국, 행정복지센터 등으로 형성된 상업 및 관광 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며, 간선도로와 가까워 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

남측으로는 폭 12m의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 공사 중인 제방도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 온천원보호지구 등에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2필지의 토지가 일단의 삼각형 형태를 이루는 상업용 나지이며, 인접 토지와 평탄한 상태입니다.

지상에는 각종 조경수가 밀식되어 있으며, 동측 일부는 콘크리트 포장되어 있습니다.

2021년 9월 15일자로 상업용 건물 건축 허가를 득하였으나, 아직 착공되지 않은 상태입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 12월 16일에 설정된 고산농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

등기부 채권 총액은 6,568,000,000원입니다.

경매 개시 결정 등기(갑17) 외 다수의 권리(근저당, 지상권, 저당권, 압류, 가압류)가 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의 경매로 인하여 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.1. 등기부 요약 (주요 사항)

* 소유권 이전: 주식회사경북관광개발공사 (2003.11.18), 김경섭 (2013.05.08, 매매 1,954,820,000원)

* 근저당권 (말소기준권리): 고산농업협동조합 (2016.12.16, 2,665,000,000원)

* 기타 권리: 고산농업협동조합, 동대구농업협동조합 외 9명, 주식회사에이치와이, 금병일 등의 근저당권 및 저당권 설정, 경주시, 남대구세무서장의 압류, 신보2022제8차유동화전문유한화사의 가압류 등 다수.

* 임의경매 개시 결정: 고산농업협동조합 (2025.06.16, 2,576,128,640원)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 여부 및 임대 조건은 확인되지 않았습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 상세히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 경주 보문관광단지라는 특수 상권 내에 위치하고 있습니다.

경주월드 인근으로 관광객 및 유원지 이용객을 대상으로 하는 상업 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 식당, 상가 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

건축 허가가 득한 상태이지만 미착공된 나지이므로, 향후 개발 계획에 따라 상권 내 입지적 가치가 더욱 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 경주월드를 비롯한 관광 시설과 다수의 식당 및 상가가 인접해 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 접근성이 양호합니다.

(참고: 주변 지도 검색을 통해 혐오 시설 등 기타 생활 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 온천원보호지구 등 다양한 용도 지역 및 지구에 속해 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제약이 존재할 수 있습니다.

* 미착공 건축 허가: 상업용 건물 건축 허가는 득했으나 착공되지 않은 상태이므로, 향후 건축 진행 여부 및 관련 인허가 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 제시외 수목: 토지 지상에 소재하는 대형 수목들이 조경수로서 거래 대상에 부적절하며, 토지의 감가 요인으로 작용할 수 있다는 평가가 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 채권 구조 및 권리 관계를 가질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 65억 6천 8백만원으로, 감정가 44억 1천 3백만원보다 현저히 높아 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 컨테이너 및 건설 자재: 현재 소재하는 컨테이너 및 건설 자재는 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었으나, 향후 철거 및 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주 보문관광단지 내 핵심 입지에 위치한 상업용 나지로서, 풍부한 관광 수요를 기반으로 한 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

건축 허가를 득한 상태이나 미착공으로 인해 현재는 활용도가 낮은 상태이며, 향후 개발 사업 추진 시 추가적인 계획 및 투자가 필요합니다.

다양한 용도 지역 및 지구에 해당되어 개발 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 하며, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특수성 또한 투자 결정 시 중요한 고려 사항입니다.

이러한 요건들을 종합적으로 고려할 때, 장기적인 관점에서 관광 활성화 및 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경주 보문관광단지 내 핵심 입지: 뛰어난 접근성과 관광 인프라를 바탕으로 높은 미래 가치 기대.

* 상업용 나지: 향후 개발 시 높은 수익률을 창출할 수 있는 잠재력 보유.

* 건축 허가 득 상태: 개발 사업 진행 시 인허가 절차 간소화 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 및 각종 규제 분석, 투자 목적에 따른 수익률 계산 등이 필수적으로 이루어져야 합니다.

현재 제시된 감정가는 4,412,865,000원이며, 총 채권액은 6,568,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 감정가와 채권 총액 간의 괴리를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려하지만, 본건의 경우 특수한 상황을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 이루어지는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.