나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10557 [1] 경상북도 경주시 천군동 205-54 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10557 [1] 경상북도 경주시 천군동 205-54 전 경매

• 사건번호: 2025타경10557
• 주소: 경상북도 경주시 천군동 205-54
• 용도: 전

경주지원 경매3계 2025타경10557 | 소재지: 경상북도 경주시 천군동 205-54 | 감정가: 4,412,865,000원 | 최저가: 3,089,006,000원 | 용도: 전

1. * 물건 보고서

1.1. * 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10557 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천군동 205-54

용도: 전 (토지)

토지면적: 8097.00㎡ (약 2449.3평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 4,412,865,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 1. 일괄매각, 2. 지상 일부에 컨테이너, 건설자재 등이 소재하나 이동 용이하여 평가 및 매각 제외.

1.2. * 입지 조건

본 건은 경상북도 경주시 천군동에 위치하며, 인기 있는 경주 보문관광단지 내 경주월드 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상가, 놀이공원, 우체국, 행정복지센터 등으로 형성된 상가지대입니다. 차량 출입이 자유롭고 간선도로와 가까워 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다. 남측으로는 폭 12m의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 공사 중인 제방도로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. * 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 고OOOOOOO입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 유동화자산관리회사(AMC)가 채권을 관리하며 경매를 신청한 경우일 수 있습니다. 일반적으로 임의경매의 경우 선순위 담보물권 외에는 권리관계가 비교적 명확한 편이지만, 구체적인 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 본 경매는 일괄매각 조건으로 진행됩니다.

1.4. * 상권 분석

본 건은 경주 보문관광단지 내에 위치하여 관광객을 대상으로 한 상업 활동에 유리한 입지를 가집니다. 주변에 식당, 상가, 놀이공원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 특히 경주월드와 인접해 있어 관광객 수요를 직접적으로 기대할 수 있습니다. 상업용 나지 상태이며, 상업용 건물 건축 허가(2021.09.15)를 득한 상태이나 미착공 상태로, 향후 건축을 통한 상업 시설 개발 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.5. * 생활 정보

본 건은 토지 자체이므로 직접적인 생활 편의 시설보다는 주변 보문관광단지의 인프라를 활용하게 됩니다. 관광단지 내에는 다양한 편의시설, 숙박시설, 레저시설 등이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다. 경주 시내와의 접근성도 양호하여 생활에 필요한 각종 서비스를 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. * 잠재적 리스크

1. 건축 허가 및 미착공 상태 : 건축 허가를 받았으나 아직 착공하지 않은 상태이므로, 향후 건축 진행 여부 및 관련 인허가 사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

2. 지상 물건 : 컨테이너, 건설자재 등 이동 가능한 물건이 소재하나, 이에 구애받지 않고 평가 및 매각이 진행되었습니다. 매수인 인수 시 철거 또는 이전에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 제시외 수목 : 다수의 대형 조경수가 소재하여 토지 감가 요인으로 작용할 수 있습니다. 수요가 한정적이며 거래 대상으로서 부적절할 수 있어, 이로 인한 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태 : 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 온천원보호지구에 속하며, 일부 제한구역(가축사육제한 등)이 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 개발 계획 수립 시 중요한 고려사항이 됩니다.

5. 유동화 물건 : 유동화 물건의 경우 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 관련 계약 조건이나 특수 절차가 적용될 수 있으므로, 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 임대 관계 미확인 : 임대 여부 및 조건이 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 임대차 관계 발생 가능성에 대비해야 합니다.

1.7. * 종합 의견

본 물건은 경주 보문관광단지라는 우수한 입지에 위치한 상업용 나지로서, 관광객 수요와 상권 개발 잠재력이 높습니다. 특히 상업용 건물 건축 허가를 득한 상태라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 그러나 지상에 소재한 다수의 수목, 건축 허가만 득한 미착공 상태, 그리고 자연녹지 및 관광단지 내 각종 제한 사항 등은 개발 시 신중한 검토를 요합니다. 또한 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미확인은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 개발 계획을 명확히 수립한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. * 투자 포인트

1. 최고의 입지 : 대한민국 대표 관광지인 경주 보문관광단지 내 핵심 상권에 위치하여 관광객 수요를 직접적으로 흡수할 수 있습니다.

2. 개발 잠재력 : 상업용 나지로서 상업용 건물 건축 허가를 득한 상태이며, 향후 관광 관련 시설, 상업 시설 등 다양한 용도로 개발 가능성이 있습니다.

3. 경매 시세 : 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회이며, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 주변 환경 : 식당, 상가, 놀이공원 등 다양한 편의시설 및 관광 인프라가 잘 갖추어져 있어 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 경주 보문관광단지 내에서 과거 나체 조각상 설치 논란 및 철거 사례(2024년)가 있었으나, 이는 공공 예술 작품과 관련된 이슈였으며 해당 토지(205-54번지) 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 관광지 특성상 다양한 시설이 혼재되어 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

법원 정보

경주지원 경매3계