나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [1] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 560-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환.
3. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 560-6

용도: 답 (논)

감정가: 4,076,800 원

1.2. 면적 정보

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

토지지분: 20.8㎡ (약 6.29평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (등기부 요약상 농소농업협동조합으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하며, 부근은 국도 인근 또는 근거리에 단독주택, 공장, 농경지대, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 일부 지역은 순수 산간 임야지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 특정 지역은 차량 접근이 어렵습니다. 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

일부 토지는 3미터 농로에 접해 있으나, 다수의 토지가 맹지입니다. 지적상 맹지이나 현황상 농로로 이용되는 부분도 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 농림지역 등으로 이용 계획이 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역(공항시설법) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 토지는 1991년 11월 11일 소유권 이전(조정제) 후, 2021년 7월 8일 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전(한옥자 외 1명)되었습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 24일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (144,000,000원)입니다.

이후 2025년 6월 16일 농소농업협동조합에 의한 임의경매개시결정(2025타경436)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 144,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

공유자의 우선매수권이 존재하며, 행사 제한(1회)이 있습니다.

토지 일부 지상에 분묘가 소재하며, 제시외 타인 건물도 소재하여 이를 감안하여 평가되었습니다.

일부 필지는 공부상 현황과 차이가 있으며(예: 묘지이나 잡종지로 이용), 면적 상이 및 사용수익 제한이 있는 토지도 있습니다.

일괄매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 경주시 외동읍 모화리의 농경지대(답)에 위치하며, 주변에는 국도 및 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설이 밀집되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 접근성

주변 교통 상황이 좋지 않으며, 일부 토지는 차량 접근이 어렵습니다. 이는 상업적 활용에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소재지가 경주시 외동읍 외곽 농경지대로, 대중교통 이용이 불편하며 자가용이 필수적일 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의시설(주민센터, 농협, 소규모 상점 등)은 인근에 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주변에 대규모 산업단지나 관광지가 밀집해 있지는 않으나, 경주 시내와의 접근성을 고려할 때 지역 생활권역으로 파악됩니다. 검색 결과, 경주 외동읍 모화리 주변에 혐오시설에 대한 정보는 나타나지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등의 위험이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 의도한 가격으로 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 분묘 및 제시외 건물

기호(8) 및 (9) 지상에 분묘가 소재하며, 기호(9)에는 제시외 타인 소유 건물이 소재합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 접근성

일부 토지가 맹지이거나 농로 접근성이 제한적입니다.

6.5. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 농림지역 등 용도지역 지정으로 인한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 공부상 현황과 차이

일부 토지는 공부상 내용과 현황이 상이하며, 실제 면적과 공부상 면적 차이, 타인 건물 및 분묘 소재로 인한 사용수익 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치한 논(답) 지분 경매 물건입니다. 건물은 없으며 토지 일부 지분만 매각 대상입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 추정, 제시외 건물, 맹지, 토지 이용 제한 등 여러 권리 및 이용상 제약 사항이 존재합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 채권 총액을 고려할 때 낙찰 후 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 지분 매각과 다수의 특이사항으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 매각을 통한 낮은 진입 장벽

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 상대적으로 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

8.2. 농업 및 개발 가능성

농지취득자격이 있는 투자자에게는 농업용 토지로서의 활용이 가능하며, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확화 시 잠재적 가치 상승

분묘 및 제시외 건물 등 현재 이용상 제약을 주는 요소를 권리 분석 및 협의를 통해 해결할 경우, 토지의 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지 취득 관련 필수 조건, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 추정, 제시외 건물 소재, 맹지 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 인수할 권리가 없고 채권 총액이 감정가 대비 낮은 점은 긍정적입니다.

9.2. 예상 범위

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 4,076,800원을 기준으로, 권리 관계 및 현장 답사 결과에 따라 소폭 상승한 4,000,000원 ~ 4,500,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세, 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.