나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51440 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 398 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 소재 태안군청 북동측 원거리, 태안초등학교 동측 근거리,
태안군 청소년수련관 북서측 근거리, 백화산 하단부에 위치하며, 부근은 시가지 외곽의
임야, 전원주택 단지, 주택, 농경지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통의
이용은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

남하향 경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 토지들로서
기호(1) : 대체로 사각형의 단독주택 부지,
기호(3) : 사다리형의 도로,
기호(4) : 대체로 사다리형의 전 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로로 연결된 폭 약 5-6미터 정도의 진입도로에서 기호(3)
을 통하여 기호(1)로 접근 가능하며, 기호(4)는 인접 토지를 통하여 접근 하여야 함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육
불가))임.

제시목록 외의 물건

기호(1,3,4) 지상에 소나무, 주목 및 목백일홍 등 각종 조경수 등이 식재되어 있으며,
기호(1) 지상에 이동이 용이한 냉동창고, 기호(3) 지상에 골조만 남은 차고, 기호(4)
지상에 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2008년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 목재, 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

주택으로서 일반건축물대장의 건축물 현황도상
1층은 방2, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 발코니
2층은 방2, 가족실, 욕실 겸 화장실1, 발코니 등의 구조임.

설비내역

급배수설비, 전기설비, 심야전기 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

지하층 부분에 창고, 1층 부분에 보일러실, 2층 부분에 창고 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 등(㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥) 매각에 포함.
-목록(1)지상의 냉동창고 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51440 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 398 (신주소: 백화로 121-16)

용도: 단독주택

감정가: 708,025,060원

토지면적: 1570.00㎡ (약 475.03평)

건물면적: 236.57㎡ (약 71.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충OOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 등(㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥) 매각에 포함. 목록(1)지상의 냉동창고 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 소재 태안군청 북동측 원거리, 태안초등학교 동측 근거리, 태안군 청소년수련관 북서측 근거리에 위치하며, 백화산 하단부에 자리하고 있습니다. 부근은 시가지 외곽 지역으로 임야, 전원주택 단지, 주택, 농경지 등이 산재해 있습니다.

* 교통상황

본건 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로와 연결된 폭 약 5-6미터 정도의 진입도로가 있으며, 이 도로를 통해 기호(3) 토지를 거쳐 기호(1) 토지로 접근 가능합니다. 기호(4) 토지는 인접 토지를 통하여 접근해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역, 가축사육 불가)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2016년 9월 7일자 충서원예농업협동조합 근저당권 (728,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액

등기부등본상의 채권 총액은 931,993,541원입니다. (근저당 2건, 가압류 3건, 임의경매 1건)

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

(주의 문구) 금액이 미상인 임대 관계 존재 가능성이 있으므로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다세대 및 연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

최근 실거래 사례 (2026년 6월 기준):

* 태안읍 동문리 377-8 (반석2차, 다세대, 2003년식, 22.08㎡/약 6.7평): 3,300만원

* 태안읍 동문리 334-2 (남도주택, 연립, 1994년식, 82.8㎡/약 25평): 7,200만원

* 태안읍 동문리 681 (동원, 연립, 1989년식, 80.86㎡/약 24.5평): 5,000만원

본건은 약 475평의 넓은 대지를 보유한 단독주택으로, 유사한 대지면적을 가진 단독주택이나 토지의 시세가 더 중요합니다.

주변 토지 거래 사례를 조사한 결과, 태안읍 동문리 내에서 평당 약 260만원 ~ 400만원 이상의 토지 가격이 형성된 것으로 파악됩니다. (예: 82평 2.1억, 155평 6.3억, 265평 8.5억).

이는 본건의 475평 대지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

태안군청, 태안초등학교, 태안군 청소년수련관 등 행정 및 교육 시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다. 백화산이 인근에 있어 자연 환경도 우수합니다.

* 주거 환경

시가지 외곽에 위치하나, 전원주택 단지와 농경지가 산재하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 물건

매각에 포함되는 제시외 건물(㉠~㉥), 골조만 남은 차고, 컨테이너가 소재합니다. 목록(1) 지상의 냉동창고는 매각에서 제외되므로, 해당 부분에 대한 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 가축 사육이 불가하며, 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유 관계 및 명도 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 크므로 다른 담보 물건과의 관계를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 475평의 넓은 대지면적을 가진 단독주택으로, 태안군청 등 주요 시설 접근성이 양호하며 전원생활에 적합한 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변 토지 시세 분석 결과, 대지 가치만으로도 감정가를 상회할 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한, 매각 제외 물건, 그리고 임대 관계 미상 등의 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 토지 가치에 주목하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 대지 면적 (약 475평)을 활용한 신축 건축, 전원주택 단지 조성, 또는 다목적 활용 가능성.

* 주요 관공서 및 교육 시설 인접으로 인한 생활 편의성과 미래 가치.

* 시가지 외곽의 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 입지.

* 토지 가치 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 708,025,060원

* 본건의 핵심 가치는 약 475평에 달하는 넓은 대지에 있으며, 주변 유사 토지 거래 사례를 볼 때 평당 260만원 ~ 400만원 이상의 가격이 형성되어 있습니다. 이를 토대로 단순 산정 시 토지 가치만으로도 약 12억원 이상이 될 수 있어, 감정가(약 7.1억원) 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물은 2008년 사용승인이 되어 연식이 있으나, 이를 감안하더라도 토지의 높은 잠재력으로 인해 시장의 높은 관심이 예상됩니다.

* 가축사육제한구역, 제외 물건, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 하지만, 토지 가치를 최우선으로 고려했을 때 경쟁력 있는 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 900,000,000원. (감정가 대비 약 98.8% ~ 127.1%)

본 물건은 토지의 가치가 매우 높아, 감정가 이상 또는 그 근접한 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 안전 마진 확보와 함께 적극적인 입찰 전략이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.