나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51405 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 “서산중앙호수공원” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일 : 2019.03.28)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 약 12m 내외의 포장도로 및 북동측 및 남동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026. 7. 20.자 확약서 제출
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51405 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 11층 1103호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 36.94㎡ (약 11.18평)이며, 건물 면적은 64.95㎡ (약 19.65평)입니다.

전용면적은 64.95㎡ (약 19.65평)이며, 분양면적은 약 74.989㎡ (약 22.68평)으로 파악됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물 사용승인일은 2019년 3월 28일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 석림동 962, 서산센트럴코아루아파트 103동 11층 1103호에 위치합니다.

* 주변환경: 본 건은 서산중앙호수공원 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위에는 다가구주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북서측 및 남서측으로 약 12m, 북동측 및 남동측으로 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근 시설: 서산센트럴코아루 아파트 주변에는 서림초등학교, 서산중학교, 서산여자고등학교 등 교육시설이 있으며, 하나로마트, CGV, 서산시청, 충남서산의료원 등 생활 편의시설과 행정·의료 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 말소기준권리: 현대카드 가압류 (2024.10.18 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022.02.07

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금 반환채권의 양수인입니다.

* 주요 등기사항:

* 을구 3번 주택임차권(신순재, 230,000,000원)은 2024.02.15 말소되었습니다.

* 을구 5번 강제경매(주택도시보증공사, 244,359,858원)는 본건 경매 개시 결정으로 말소될 예정입니다.

* 인수주의사항: 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 7월 20일자로 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 서산시 석림동은 주거지역과 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있는 지역입니다. 서산중앙호수공원 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 정보: 서산 센트럴 코아루 아파트는 2019년 준공된 총 337세대 규모의 아파트로, 비교적 신축이며 단지 내 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 상권 형성: 아파트 단지 주변으로 다양한 상업시설, 교육시설, 의료시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 갖춰져 있습니다. 단지 주변으로는 하나로마트, 동부시장 등 쇼핑 시설과 서산시청, 경찰서 등 관공서가 근접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 인근에 서림초등학교, 서산중학교, 서산여자고등학교 등 다양한 교육기관이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 의료시설: 충남서산의료원 등 의료기관 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 29번 국도, 32번 국도, 649번 지방도 등 광역 교통망 접근성도 양호합니다.

* 자연환경: 서산중앙호수공원이 인근에 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 저촉: 토지이용계획상 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 등 토지 이용 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 도로 조건: 주택도시보증공사가 임차인의 대항력 포기 및 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 서산 센트럴 코아루 아파트의 11층 유닛으로, 비교적 최신식 건물에 해당합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 판단되어 권리 관계가 명확한 편입니다. 단지 주변으로 생활 편의시설, 교육시설, 교통 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 서산중앙호수공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다. 다만, 토지이용계획상 도로 저촉 부분이 있는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서산시 내 신축 아파트로서 주거 선호도가 있으며, 편리한 생활 인프라와 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 11일, 64.95㎡(15층) : 240,000,000원

* 2026년 6월 6일, 64.9504㎡(16층) : 245,000,000원

* 2026년 7월 10일, 74.989㎡(11층) : 279,000,000원

* 본 건은 11층으로, 가장 최근 거래 사례인 2026년 7월 10일 11층 (74.989㎡) 매매가 279,000,000원을 기준으로 시세 판단이 가능합니다. 본 건의 전용면적(64.95㎡)이 유사 면적 대비 약간 작지만, 동일한 11층이라는 점을 고려할 때, 최근 거래 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 230,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 유사 면적의 실거래가들이 2.4억 원대에서 형성되어 있고, 본 건과 같은 11층의 조금 더 넓은 면적(74.989㎡)이 2.79억 원에 거래된 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.