나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11870 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 538-22 채움채 힐링 타운 하우스 502동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '천안새샘초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '채움채힐링타운하우스' 단지내 위치하며, 부근은 주상용, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 섞여 있는 근교주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물내 1층 101호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

연립주택 1개호(도시형 생활주택: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 단지내 진입로를 거쳐 인접단지 북측의 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접근하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 해당지번 중 148m²전원개발사업구역(전원개발촉진법) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경11870 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현대카드

* 감정가: 240,000,000원

1.2. 물건내역

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 538-22 채움채 힐링 타운 하우스 502동 1층101호

* 용도: 연립주택 (도시형 생활주택)

* 토지면적: 164.85㎡ (약 49.87평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 대상물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '천안새샘초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 주상용, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 근교 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변시설

* 인근에 천안새샘초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 단지로서 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 본 물건은 집합건물 등기부상 여러 소유권 이전이 있었습니다.

* 현재 말소기준권리는 2025년 6월 11일자 현대카드 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인 정보는 현장 사정으로 인해 확인되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 보증금 및 차임이 미상인 점은 반드시 주의해야 할 사항입니다.

3.3. 말소기준권리

* 본 경매의 말소기준권리는 현대카드의 강제경매 개시결정 등기(2025.06.11.)이며, 이보다 선순위의 권리는 없어 경매 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 대상 물건이 속한 신방동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 근교 주택지대입니다.

* 점진적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 1층에 위치합니다.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설및교육시설

* 인근에 천안새샘초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 주변에 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인미확인

* 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 파악되지 않고 보증금 또한 미상이라는 점입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 해당 정보에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

* 물건지의 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 전원개발사업구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 천안시 신방동에 위치한 신축급 연립주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 현황 미확인 및 보증금 미상이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

* 해당 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자포인트

* 신축급(2022년 사용승인) 연립주택으로 상품성이 양호합니다.

* 최근 동일 단지 실거래가(2.4억 ~ 2.48억)가 감정가 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 단지, 538-22번지, 84.88㎡):

* 2025년 11월: 240,000,000원

* 2026년 2월: 248,000,000원

* 인접 단지(538-4번지, 84.09㎡, 2014년 준공) 실거래가: 2026년 2월 167,000,000원 (신축 연식 차이로 직접 비교는 어려움)

* 최근 동일 단지 매매가는 2.4억 ~ 2.48억 원 수준으로, 본 물건의 감정가 2.4억 원은 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

9.2. 예상입찰가산정

* 임차인 미확인 및 명도 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가(2.4억)와 최근 최고가(2.48억)를 참고하되, 리스크 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 245,000,000원

* 입찰자는 본인의 투자 성향 및 명도 가능성 판단에 따라 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.