나이스옥션 법원경매 천안 2025타경541 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-27 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경541 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-27 도로 경매

• 사건번호: 2025타경541
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-27
• 용도: 도로

천안지원 경매3계 2025타경541 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-27 | 감정가: 1,885,852,000원 | 최저가: 924,067,000원 | 용도: 도로

1. 천안지원 2025타경541 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경541 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-38

용도: 도로

감정가: 1,885,852,000원

토지면적: 4,585.00㎡ (약 1,387.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 천OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

1.2. 최고의 입지

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리에 위치하며, '성월장례문화원' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 공장, 주유소, 그리고 이행지 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 시설이 공존하는 지역적 특성을 지닙니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 도시지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되는 물건입니다. 임의경매는 일반적으로 채무자의 담보권 실행을 위한 경매이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 적습니다. 다만, 등기부등본 상의 권리관계와 현황을 면밀히 확인하고, 인수주의 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본 건에 명시된 권리관계는 채권자 천OOOOOOOO에 의한 것이며, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

본 건 소재지는 전원적인 환경과 더불어 주택, 공장, 상업시설(주유소) 등이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 '성월장례문화원' 인근에 위치하고 있어, 해당 시설과의 연계성 또는 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 자연녹지지역과 도시지역이 혼합된 지역 특성상, 주변 개발 동향에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교통으로는 차량을 통한 접근이 원활하며, 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. 성환읍은 천안시의 북부지역으로서, 천안 시내 및 주요 산업단지로의 이동이 비교적 편리한 입지입니다. 주변에 주거 시설과 일부 상업 시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

1.6. 토지 이용 현황 및 계획

본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지(기호)별로 형태, 이용 상태, 인접 도로, 토지 이용 계획 및 제한 상태가 다르게 나타납니다.

- 기호(1,2): 부정형 평지, '상업나지' 상태. 북측 약 12m 도로 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

- 기호(3,4,6): 부정형 평지, 공부상 '과수원, 도로'이나 현황 '이행지' 상태. 기호(3)은 서측 약 28m, 북측 약 12m 도로 접함. 기호(6)은 서측 약 28m 도로 접함. 기호(3)은 대로1류, 소로2류 포함. 기호(6)은 대로1류 포함. 공통적으로 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

- 기호(5): 사다리형 평지, '상업나지' 상태. 서측 약 28m 도로 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

- 기호(7): 부정형 평지, '도로' 이용 중. 약 9m 도로. 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축법상 도로.

특히 기호(3,4,6) 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하여 '이행지'로 분류됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. **건축 허가 취소**: 기호(1~6) 토지에 대해 2022년 7월 건축 허가를 득하고 토목 공사 중이었으나, 현재 건축 허가가 취소된 상태입니다. 이는 향후 재건축 시 상당한 제약이 될 수 있으며, 입찰 전 천안시청 건축과에 유선 문의를 통한 재확인이 필수적입니다.

2. **농지취득자격증명 제출 의무**: 3~4번 목록 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다. 해당 토지의 농지 취득 가능 여부 및 자격 증명 발급 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

3. **지목과 현황 불일치**: 기호(3,4,6) 토지는 공부상 '과수원, 도로'이나 현황 '이행지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 행정 절차 상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

4. **자연녹지지역 및 가축사육제한구역**: 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본건은 천안시 성환읍에 위치한 토지로, 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역에 속해 있으며 차량 접근성이 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 과거 건축 허가가 취소되었고, 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 다르며, 농지취득자격증명 제출이라는 까다로운 조건이 붙어 있다는 점입니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 현재 '도로'로 이용 중인 기호(7) 토지는 토지 사용에 있어 명확한 지위를 가집니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 도로 접근성**: 기호(3,5,6) 토지는 폭 28m의 대로에 접하고 있어, 교통망 확보 측면에서 유리합니다.

2. **지역 개발 잠재력**: 성환읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 안목으로 접근 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. **합리적인 감정가**: 현재 토지 이용 현황 및 제반 조건들을 고려하여 감정가가 산정되었을 것으로 보입니다. 철저한 분석을 통해 시세 대비 저평가된 부분을 발굴할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

본 건은 상당한 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 현황을 파악하고, 관련 법규 및 인허가 가능 여부를 전문가와 함께 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

천안지원 경매3계