나이스옥션 법원경매 천안 2025타경548 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동행정복지센터' 북동측 인근 또는 같은 동 소재 ""천안시청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 상업시설 및 근린생활시설· 업무시설·관공서·아파트 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로(번영로 등)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상9층 건물(건축물대장상 사용승인일 2021. 5. 21.) 중 3층 302호(기호 1), 4층 402호(기호 2)로서,
- 외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등.
- 내벽: 몰탈위 페인팅, 일부 목재 인테리어 마감 등.
- 바닥: 몰탈 마감 등.
- 창호: 철제 창호, 페어글라스 등.

이용상태

본건 모두 현황 공실임(일부 인테리어 작업을 하다 중지한 것으로 보임).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 지하주차장 설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 가로장방형 평지임.
- 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭 40m·북서측으로 폭 10m의 도로와 각 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지 개발촉진법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호2 바닥(기호 1 천정) 부분 일부를 연결하는 시설을 설치하려고 하였던 것으로 보이는 흔적이 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경548 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 3층302호

건물명: 센트애비뉴

신축주소: 충청남도 천안시 서북구 번영로 201 (불당동)

용도: 근린상가 (업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설)

감정가: 3,960,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 148.54㎡ (약 44.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 529.82㎡ (약 160.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 상세

사용승인일: 2021년 5월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지하층수: 3개층

지상층수: 9개층

총 호수: 314호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동행정복지센터' 북동측 인근 또는 '천안시청' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등이 혼재하는 성숙된 상가지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로(번영로 등)변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

건축물대장상 사용승인일은 2021년 5월 21일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하3층/지상9층 건물 중 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 몰탈위 페인팅, 일부 목재 인테리어 마감 등으로, 바닥은 몰탈 마감 등으로 시공되었습니다. 창호는 철제 창호, 페어글라스 등을 사용하였습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 등고평탄한 가로장방형의 평지로, 간선도로 또는 주위 지형지세 대비 양호한 편입니다. 현재 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

동남측으로는 폭 40m, 북서측으로는 폭 10m의 도로와 접하고 있으며, 도로 관리 상태는 양호합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리(가장 먼저 등기된 권리로서 매각으로 소멸되는 권리)는 2024년 5월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더해바짐, 홍

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-04-17

* 대항력: 있음

주의사항: 현재 파악된 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대차 관계에 대한 상세 내용은 감정평가서 및 물건명세서를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전(3번 신탁등기 말소): 2024-05-30 주식회사대유디앤씨 (말소)

* 소유권이전(매매): 2024-05-30 주식회사더해바짐 (말소되지 않음)

* 근저당권: 2024-05-30 신한은행 (말소) - 말소기준권리

* 근저당권: 2024-08-14 신한은행 (말소)

* 압류: 2024-11-26 천안시 (말소)

* 임의경매개시결정: 2025-06-10 신한은행 (말소)

등기부채권 총액: 5,604,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 및 상세 내용은 감정평가서 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 불당동 일대는 천안시청 및 행정복지센터 등이 인접한 행정 중심지이면서, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 밀집하여 형성된 성숙된 상가지대입니다. 이는 유동인구 확보 및 잠재 고객층 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물 현황상 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 사용이 가능한 건물입니다. 현재는 현황 공실 상태이며, 일부 인테리어 작업이 중단된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 불당2동행정복지센터와 천안시청이 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변으로 다양한 상업시설(식당, 카페, 쇼핑몰 등), 금융기관, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 다수의 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요 또한 확보 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

번영로 등 주요 도로망과 인접하여 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약 내용 및 종료 여부, 대항력 행사 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 공실 및 인테리어 중단 상태

현재 건물이 공실이며, 일부 인테리어 작업이 중단된 상태로 파악되어 즉시 수익 창출이 어렵습니다. 향후 활용 방안 모색 및 추가적인 인테리어/시설 보완에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계

과거 신탁, 다수의 근저당, 압류, 그리고 임의경매 개시결정이 등기부에 복잡하게 설정되었던 이력이 있습니다. 비록 대부분 말소될 예정이나, 권리관계 해소 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

중점경관관리구역, 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시청 인근의 성숙된 상업 및 업무지구에 위치한 근린상가입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설을 갖추고 있으며, 건물 자체도 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 현재의 공실 상태 및 인테리어 중단 이력, 복잡했던 등기부상 권리관계 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하고, 적절한 명도 계획 및 활용 방안을 수립한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천안시청 인근 역세권 상업지구의 우수한 입지

* 최근 연식의 신축급 건물 (2021년 사용승인)

* 성숙된 상권으로 인한 잠재적 임대 수요 및 가치 상승 기대

* 주변 상업, 업무, 행정 시설 밀집에 따른 편의성 및 접근성 확보

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 추가 인테리어 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 권리 분석 재확인, 명도 가능성 타진 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원으로 간주되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서 변수가 될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.