나이스옥션 법원경매 천안 2025타경539 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-65 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성월장례문화원' 남동측 인근에 서로 붙어서
위치하며,
주위는 ""국도에서 갈라진 소로변 농경지대""이나, 본건 동측 인근에 중규모 공장이 입지해
있으며, '택지후보지지대'임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 내지 3을 '1단지'로 파악할 때, '사다리꼴'임.
기호4 : 극단적 부정형(不定形).

< 지 세 > 기호1 내지 4 : 공(共)히, '평지'임.

< 이용상태 > 기호1 내지 3 : '나지(裸地)' -- 택지후보지.
기호4 : '도로'부지. -- 강학(講學)상 '공동이용사도',
-- 건축법 제2조 제1항 제11호 '나'목(目)에 따른 도로

인접 도로상태

< 기호1 내지 3 을 '1단지'로 하여 파악할 때 >
--- 남측으로 폭8m의 아스콘포장 도로( 기호4 )에 접함.

< 기호4 > 본건이 곧 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1 내지 3의 3개 필지 공히, '도시지역', '자연녹지지역'.
기호4 : '도시지역', '자연녹지지역' 및 '계획관리지역'.

< 용도지구 등 > 기호4 : '성장관리계획구역'.

< 기반시설 > 기호4 : 도시계획도로( 대로1류 : 폭35m ~ 40m )에 접함.

< 타법령상 제한 > 기호1 내지 3의 3개 필지 공히,
'가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

이 밖에 기호4는, '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 )이 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호1 내지 3 : 지목은 '과수원'이나, 현황은 '나지'( 택지후보지 )임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~3 토지 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '나지(택지후보지)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 천안지원 2025타경539 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 217-65

지목: 과수원 (현황: 나지(택지후보지), 도로)

토지면적: 4939.00㎡ (약 1494.09평)

매각대상 토지 지분: 2376㎡ (약 718.74평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

총 감정가: 1,675,036,000원

매각 종류: 부동산 임의경매

채권자: 천안축산업협동조합 (말소기준권리 상 확인)

총 등기부 채권액: 3,420,243,258원

주요 특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리에 소재하며, '성월장례문화원' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국도변 농경지대와 중규모 공장이 산재해 있으며, '택지후보지지대'로 분류되고 있습니다. 본건은 남측으로 폭 8m의 아스콘 포장 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,795,200,000원)입니다 [cite:None]. 해당 물건에는 다수의 가압류, 근저당, 가처분, 가등기 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 총액은 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite:None]

4. 상권분석

본건이 위치한 천안시 성환읍은 현재 대규모 개발 사업이 추진되면서 미래 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 특히, 종축장 부지에 '미래모빌리티 국가첨단산업단지' 조성이 계획되어 있으며, 성환역 인근 송덕지구를 중심으로 약 6,000세대 규모의 택지 개발 및 배후 주거단지 조성 움직임이 가시화되고 있습니다. 또한, 성환 이화시장 일대는 도시재생 혁신지구 국가시범지구로 선정되어 연구개발, 창업지원, 주거, 상업 기능이 집적된 복합 공간으로 개발될 예정입니다. 이러한 개발 계획들은 지역의 산업 경쟁력을 강화하고 주거 수요를 증가시킬 것으로 기대됩니다. 본건의 토지이용계획은 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역에 걸쳐 있으며, 일부 필지는 성장관리계획구역에 포함됩니다 [cite:None].

5. 생활정보

본 물건은 '성월장례문화원' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 중규모 공장들이 자리하고 있습니다. [cite:None] 개발이 활발히 진행 중인 성환읍 일대는 향후 산업단지 조성과 함께 주거, 상업, 생활 편의 시설이 확충될 것으로 예상됩니다. 성환역 인근 지역의 개발 계획에 따라 주거 및 편의시설 접근성이 개선될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필수적입니다. 타 공유자와의 의견 충돌이나 협상 난항이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, '임대관계 미상'으로 명시되어 있어 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 개발 관련 불확실성: 현재 '택지후보지'로 언급되고 있으며, 대규모 개발 계획이 진행 중이나, 사업 추진 속도, 정부 정책 변화, 예상치 못한 변수로 인해 개발 계획이 지연되거나 변경될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 주변 혐오 시설 가능성: 물건지 인근에 '성월장례문화원'이 소재하고 있어, 이에 대한 민감도가 있는 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 성환읍의 택지 후보지로, 미래 산업단지 조성 및 도시재생 사업 추진으로 인해 높은 개발 잠재력을 지닌 토지입니다. 특히, 대규모 대로에 접한 일부 지분은 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정으로 명확하나, 지분 매각이라는 특성과 임차인 정보의 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 개발 계획의 구체화 및 진행 상황을 면밀히 주시하며, 타 공유자와의 원만한 협력 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 성환읍 일대의 미래모빌리티 국가산업단지 조성 및 도시재생 사업 등 대규모 개발 호재를 통한 미래 가치 상승 기대.

* 입지 조건: 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역에 포함되며, 주요 도로에 접해 있어 접근성이 양호하고 향후 개발에 유리한 입지.

* 저평가 가능성: 현재 지목은 과수원이지만 현황은 택지 후보지(나지, 도로)로, 개발이 가시화될 경우 가파른 가격 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 1,675,036,000원이며, 매각 대상 지분은 2376㎡ (약 718.74평)입니다. 지분 비율을 고려한 해당 지분의 감정가는 약 809,014,170원으로 추정됩니다. [cite:None] 주변의 개발 잠재력과 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 입찰 경쟁률에 따라 변동성이 클 수 있습니다. 인수할 권리가 없고, 개발 호재가 많다는 점을 감안하되, 지분 매각의 리스크와 명도 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰가율은 시세, 경쟁 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (본 입찰가 제시는 참고용이며, 실제 투자 결정은 개별적인 시장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 진행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.