나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30601 [1] 충청북도 충주시 신니면 선당리 511 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 선당리 소재 ""선당마을회관"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 임도를 따라 다소 불편한 상태로 차량의 진입이 가능하며, 원거리에 간선도로 등이 소재하며, 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 과수원으로 이용중임.

일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적도상 맹지이나, 폭 약 2m 내외의 비포장 임도를 통해서 진출입함.

일련번호 2 : 지적도상 맹지이나, 폭 약 2m 내외의 비포장 임도를 통해서 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.



일련번호 2 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)~ㅅ) 및 제시외 수목 ㅇ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 ""답""이나 현황 ""과수원""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(1-1. ~ 1-5. 2-1. ~ 2-5. 매각제외)
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
맹지임
공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30601 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 선당리 511

용도: 답 (현황: 과수원)

감정가: 134,625,000원

토지면적: 5,385.00㎡ (약 1,629.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 136.00㎡ (소유자 미상의 제시외 건물 및 수목 소재)

매각대상: 토지매각 (일부 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권자)

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 맹지, 공부와 현황 차이 있음, 제시외 건물 철거 의무 발생 가능성

1.1. 물건 현황

본건은 충청북도 충주시 신니면 선당리 소재 “선당마을회관” 남서측 근거리에 위치합니다.

토지는 완경사의 부정형 토지로, 공부상 지목은 “답”이나 현황 “과수원”으로 이용 중입니다.

일련번호 1과 2는 각각 과수원으로 이용 중이며, 일련번호 1-1. ~ 1-5. 및 2-1. ~ 2-5. 물건은 매각에서 제외됩니다.

본건 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)~ㅅ) 및 제시외 수목 ㅇ)이 소재하며, 이에 대한 감정평가가 이루어졌습니다. 제시외 건물 등은 토지 사용 수익에 미치는 영향이 미미하다고 평가되었으나, 철거 의무가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 선당리 소재 “선당마을회관” 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 임도를 따라 차량 진입이 가능하나, 다소 불편한 상태입니다.

원거리에 간선도로가 소재하고 있어, 전반적인 교통상황은 다소 불편하게 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 폭 약 2m 내외의 비포장 임도를 통해서 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당합니다.

또한, 영농여건불리농지로 분류됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 4일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 348,233,248원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동보다는 농업 활동이 주된 지역입니다.

인근에 마을회관이 있으나, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 선당마을회관 외 별도의 대규모 편의시설 정보는 현재 제공되지 않습니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

농촌 지역 특성상 교육 및 의료시설은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 관련 정보는 부족합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 설명으로는 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지로서 차량의 원활한 진출입 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 지목(답)과 현황(과수원)이 달라, 추후 토지 이용 및 관리 시 혼란이나 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유자 미상의 제시외 건물 및 수목이 존재하며, 이에 대한 철거 의무가 발생할 경우 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임도를 통한 진출입으로 인해 통행 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량 및 경계 분쟁의 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 농경지(현황 과수원)로, 차량 접근이 다소 불편한 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 존재 및 공부와 현황 차이 등 고려해야 할 사항이 다수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

투자 목적보다는 해당 지역의 농업 종사자나 실수요자에게 적합할 수 있으며, 제시된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 요건을 충족하는 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 현재 과수원으로 이용 중이므로, 기존 경작 방식을 유지하거나 새로운 영농 계획을 수립하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 진입로 불편, 제시외 건물 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

감정가 134,625,000원을 기준으로, 이러한 제반 사항과 물건의 실질적인 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 자문 등이 필수적이며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가 대비하여 리스크를 반영한 할인된 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.