나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1241 [1] 충청북도 충주시 안림동 393-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 안림동 소재 ‘충주대원고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 일부 경사지로 과수원(휴경상태)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약2m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-07-05), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1241 (1)

충청북도 충주시 안림동 393-3

용도: 과수원

감정가: 145,328,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 149.84평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 향OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 안림동 소재 ‘충주대원고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 부정형이며 일부 경사지로 이루어져 있고, 현재 과수원(휴경상태)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건의 동측 및 남측으로 노폭 약 2m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 9번 근저당권(향수신용협동조합, 2024-07-11 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에서 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 167,316,296원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

을구 9번 근저당권, 을구 10번 지상권, 갑구 11번 가압류, 갑구 12번 가압류, 갑구 13번 임의경매 등은 말소기준권리 하에서 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 건이 위치한 안림동 지역은 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역으로, 인근에 충주대원고등학교가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 충주시 내 다른 지역과의 연계를 통해 더 넓은 상권 이용이 가능합니다.

* 인근 시설

충주대원고등학교가 인근에 있으며, 지도 검색 결과 주변에 충주 드림숲, 활옥동굴 등 관광 및 휴식 공간이 존재합니다. 또한, 충주댐 인근 관광지와 연계될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

가장 근접한 교육시설은 충주대원고등학교이며, 해당 학교는 입시 성적이 우수한 편으로 알려져 있습니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 충주 시내와의 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 편의 및 여가시설

안림동 지역 자체에는 대형 편의시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다. 다만, 충주 드림숲, 활옥동굴, 수주팔봉 등 충주시의 관광 명소들이 인근에 있어 여가 활동을 위한 접근성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출

가장 중요한 사항으로, 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득자는 반드시 사전에 발급 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

* 가축사육제한구역

본 토지는 모든 가축의 사육이 제한되는 구역에 해당합니다.

* 도로접근성

노폭 2m 내외의 현황도로에 접해 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 도로 관련 법규 및 인허가에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

자연녹지지역 및 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 과수원(휴경상태)으로 이용 중이므로 토지 활용에 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 점유자가 있을 가능성을 시사합니다. 보증금이 없더라도 점유자와의 원만한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 안림동에 위치한 과수원 토지로서, 인근에 충주대원고등학교가 있고 비교적 준수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 기회를 잃을 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 또한, 2m 도로에 접해 있고 가축사육이 제한되는 지역이라는 점은 토지 활용에 있어 제약을 줄 수 있습니다. 현재 휴경상태의 과수원이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점도 추가적으로 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적의 안정적 투자

농지 취득 자격이 있는 실수요자라면, 지역 농업 발전에 기여하며 안정적인 장기 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 기대

충주시의 개발 계획이나 인근 지역의 성장 추이에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 낮은 초기 진입 장벽 (자격 충족 시)

농지취득자격증명 발급 요건만 충족된다면, 감정가 수준에서 경매를 통해 시세보다 유리한 조건으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,328,000원입니다. 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없으나, 농지취득자격증명 제출 요건, 2m 도로 접면, 가축 사육 제한 등의 제약 사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서, 본 물건의 취득 가능성 및 향후 활용 계획에 따라 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 116,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.