나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1265 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 33-21 우림햇살빌라 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 소재 ""극동미라주아파트"" 동측 인근에 위치하고 있는
""우림햇살빌라(다세대주택)"" 제에이동(A) 2층 202호이며, 주위는 아파트(극동미라주아파트,
다세대주택,다가구주택,자동차정비소, 공업용부동산 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보
통임.

교통상황

본건이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 2013.11.18자로 사용승인된 다세대주택으로서 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건내
2층 202호로서

외 벽 : 연와벽돌 치장쌓기,화강석 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 마감
창 호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 화장실, 현관,발코니 등)로 이용하고 있음.

설비내역

개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 관리상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 다세대주택이 소재하는 토지의 인근지세는 대체로 등고 평탄하며,토지 형상은 사다리
형으로서 1개동 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 남동측으로 로폭 약6m 도로와 접하고 있어 인접 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,주거개발진흥지구(산업개발진흥지구->주거개발진흥지구,2012년 4월 변경),제2
종지구단위계획구역,가축사육제구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,제한보호구역(지원/헬기:2km)(군사기지 및 군사시설보호법).

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2025타경1265 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 33-21 우림햇살빌라 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

건물면적: 70.80㎡ (약 21.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비석새마을금고 (등기부상 근저당권자로 확인)

1.2. 건물 정보

건축년도: 2013년 11월 18일

구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕 5층 건물 내 2층 202호

이용상태: 방 3, 거실, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등으로 이용 중인 다세대주택

설비내역: 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 관리상태는 보통임.

1.3. 토지 정보

토지 지분: 59㎡

토지 형상: 사각형 모양이며, 인근 지세는 대체로 등고 평탄함.

이용상태: 1개동 다세대주택 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로: 남동측으로 로폭 약 6m 도로와 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역

기타 제한: 가축사육제한구역(일부제한구역), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설보호법)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 소재 "극동미라주아파트" 동측 인근에 위치한 "우림햇살빌라" A동 2층 202호입니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 자동차정비소, 공업용 부동산 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (비석새마을금고, 2020-05-28)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

근저당권 (을4, 을8) 및 임의경매개시결정 등기 (갑17)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 비고란에 "없음"으로 명시되어 있어 실제 존재 여부는 불확실합니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

(주의 문구) 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 현장 조사를 통한 명확한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주거 지역(아파트, 다세대주택)과 상업 및 공업 시설(자동차정비소, 공업용 부동산)이 혼재된 지역입니다.

"극동미라주아파트"와 인접하여 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 집객 시설

인근 주거 단지의 편의 시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상가 및 "극동미라주아파트" 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 및 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

물건명세서 상 "지상권" 기재가 있으나 상세 내용이 없어, 실제 지상권 존재 여부에 대한 확인이 필요하며, 존재 시 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상이므로, 인수 대상 임차인 또는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되었으나, 면밀한 확인 필요)

6.3. 건물 상태

2013년 준공으로 비교적 최신 건물이지만, 실제 건물 내부 상태(마감재, 설비 등) 및 외부 상태에 대한 육안 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 다세대주택으로, 인근 주거 단지와의 연계성 및 기본적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가는 119,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 2024년 6월 기준 7천만원대의 거래가 이루어졌습니다.

권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, "지상권" 관련 불확실성과 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법적 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 가능성

최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려할 때, 적정 입찰가를 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 주거 가치

주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 편의성이 확보된 지역입니다.

8.3. 소형 면적

건물 면적이 70.80㎡ (약 21.42평)으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 우림햇살A동 4층 (2024.06.14, 70.8㎡): 76,270,000원

* 우림햇살A동 5층 (2024.06.14, 70.8㎡): 72,630,000원

* 우림햇살B동 4층 (2024.06.14, 66.875㎡): 75,550,000원

본건은 우림햇살A동 2층(70.8㎡)으로, A동 4층 및 5층의 실거래가 평균은 약 74,450,000원입니다.

감정가(119,000,000원)와 최근 실거래가(7천만원대) 사이에 상당한 차이가 있으며, 이는 감정 시점, 시장 상황 변화, 또는 물건의 잠재적 리스크 요인 등이 반영된 결과로 해석됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

"지상권" 관련 불확실성 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최근 실거래가 범위를 고려하되, 2층이라는 점과 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상합니다.

보수적 접근 시: 7,000만원 ~ 7,500만원

적정 접근 시: 7,500만원 ~ 7,800만원

최종 예상 입찰가: 7,600만원 ~ 7,800만원

(최근 4층 실거래가인 7,627만원을 상회할 가능성도 있으나, 2층의 가치와 잠재적 리스크를 감안하여 이 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.