나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1296 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 ""동산미제"" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 모텔, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 국도(36호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사의 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북서쪽으로 세로한면 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경수 및 조경석이 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로
외벽: 목재, 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

본건 일련번호 3) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 2) 및 3) 건물에 부속물 형태로 소재하는 데크부분은 단독의 효용가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계인 점 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(대곡리 119-21은 대곡리 119-1과 합병 말소됨).
- 인접필지(대곡리 119-22, 대곡리 119-23)의 소유자 윤정희 및 가등기권자 세일창업투자 주식회사가 2026. 9. 30.자로 제출한 '의견서'에 의하면 본건 물건에 대한 실질적 진출입로는 '대곡리 119-22 및 대곡리 119-23'으로서 본건 물건의 소유권 취득으로 통행권까지 당연 취득되는 것이 아니라는 취지이며, 향후 통행권에 대한 법적 분쟁 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-1번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 충주지원 2025타경1296 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 충OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 1103.00㎡ (약 333.66평)입니다.

건물 면적은 공부상 147.45㎡ (약 44.60평)이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

건물 감정평가요항표에 따르면, 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물이 2개 동(가동 99.45㎡, 나동 48㎡)으로 구성되어 있습니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이나, 감정평가서 요약에 따르면 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여 개략적으로 실측 평가되었습니다. 또한 조경수 및 조경석도 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가되었습니다.

1.3. 감정가 및 경매 구분

본건의 감정가는 274,899,650원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 "동산미제" 서쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공장, 모텔, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 출입이 가능합니다.

인근에 국도(36호선) 및 노선버스 정류장이 소재하나, 버스정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 완경사의 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 북서쪽으로는 세로한면 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 2월 26일 접수의 충주축산업협동조합 근저당권(148,800,000원)입니다.

현재 소유권자는 유칠성(2023년 11월 15일 매매)이며, 소유권이전청구권가등기(강신문) 및 한국자산관리공사 가압류, 인천지방검찰청 압류 등이 등기되어 있었으나, 이 중 가압류 및 압류는 말소되었습니다.

경매개시결정은 충주축산업협동조합에 의해 2025년 6월 18일 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 181,708,086원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 개요는 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 등재된 임차인이 다수 존재하며, 전부 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 노 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-01-08.

* 방 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-03-29.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-22.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-12.

* 주 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020/07/15 (정정신고일 2022/04/26).

* 앤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미기재.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 현재 소유권이전청구권가등기(강신문)가 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다. 이는 권리분석 시 주의가 필요합니다.

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건의 입지는 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다.

인근에 소규모 상가 및 모텔이 있으나, 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주요 상권으로는 차량으로 약 10~25분 거리에 충주 시내 및 기업도시가 있어 해당 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 국도 36호선 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 차량 이용 시 충주시내 및 기업도시 인근의 마트, 병원, 학교 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적으로 전원 또는 농촌 지역의 특성상 근거리에 위치한 학교 이용이 예상됩니다.

* 주거환경: 주변이 농경지와 자연림 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 소규모 공장 등도 혼재되어 있어 환경적인 요소를 사전에 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통행권 분쟁 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 인접 필지(대곡리 119-22, 119-23)의 소유자 및 가등기권자가 본건 물건에 대한 실질적 진출입로가 해당 필지들이며, 본건 소유권 취득으로 당연히 통행권을 취득하는 것이 아니라는 취지의 '의견서'를 제출했다는 점입니다. 이는 향후 통행권에 대한 법적 분쟁 발생 가능성을 시사하며, 명확한 법적 확인 및 해결이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하며, 이에 대한 법적 지위 및 철거 등 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 감정평가에 포함되어 평가되었으나, 실제 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상 (일부)

임차인 '앤씨'의 경우 전입일자, 보증금, 차임 등 정보가 누락되어 있어 정확한 권리 관계 및 보증금 회수 여부 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상 대항력은 없으므로 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 단독주택으로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 7천여만 원 수준입니다.

그러나, 본건의 가장 큰 문제는 인접 필지와의 통행권 분쟁 가능성입니다. 이는 매수 후 재산권 행사 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물 존재 및 일부 임차인 정보의 불확실성도 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 특히 통행권 문제에 대한 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1103.00㎡ (약 333.66평)의 넓은 토지는 향후 건축이나 토지 활용에 있어 잠재적 가치를 지닙니다.

* 단독주택 용도: 단독주택으로서 주거용으로 활용 가능하며, 제시외 건물 포함 시 면적 활용도를 높일 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 명도 관련 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 현 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건은 통행권 분쟁이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 유사한 단독주택 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

이에 따라, 감정가 대비 약 75% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

감정가: 274,899,650원

예상 입찰가 범위: 약 206,000,000원 ~ 219,900,000원

상기 예상가는 통행권 분쟁의 실질적인 해결 방안 및 법적 리스크 해소 정도에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 통행권 문제, 제시외 건물 처리 방안, 소유권이전청구권가등기 등에 대한 법률 전문가의 심층적인 검토를 받으시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.