나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20712 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 598-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 소재 ""신평저수지"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 주로 소재하는 근교농촌지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하고, 대중교통 이용은 인근에 시내버스정류장이 소재하며,
버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 사다리형 완경사지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 남서측으로 노폭 약2∼3m 내외의 포장-비포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 게획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 소재하는 조경수(주목, 명자나무, 복숭아나무, 자두나무 등), 바닥포장
등은 토지가격에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(황토벽돌) 기타지붕(합판위슁글) 단층건으로서,
외벽 : 황토벽돌 등 마감,
내벽 : 황토벽돌, 벽지도배, 타일붙이기 등 마감,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(방3, 거실1, 주방1, 화장실2, 현관 등)

설비내역

수세식 위생설비 및 상ㆍ하수도시설, 개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 598-2 (신평안터길 38-5)

1.2. 물건 종류

단독주택

1.3. 토지 면적

298. 00㎡ (약 90.16평)

1.4. 건물 면적

건물 본체: 97.56㎡ (약 29.51평)

제시외 건물: 10.00㎡ (약 3.02평)

총 이용 면적: 107.56㎡ (약 32.53평)

1.5. 감정가

189,190,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.7. 사건 번호

원주지원 2025타경20712 (1)

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

치악새마을금고

1.10. 특이사항

중복 사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 소재 "신평저수지" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 주로 분포하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 사다리형의 완경사지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장-비포장 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부 상 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2011년 12월 23일 접수된 남원주새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이보다 늦은 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

인근 지정면 신평리 지역의 단독주택 거래 사례를 조사한 결과, 면적과 상태에 따라 편차가 있으나, 유사한 토지 면적(약 90평)과 단독주택(약 30평)을 갖춘 매물의 경우, 대략 1억 7천만 원에서 2억 5천만 원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건의 경우 감정가가 1억 8,919만 원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 제시외 건물(약 3평)의 활용 가치 및 토지의 완경사지 특성을 고려한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

4.2. 유사 물건 비교

주변 유사 물건과의 직접적인 비교는 상세 정보 부족으로 어려우나, 지정면 신평리의 전원주택 매물은 일반적으로 3억 원 내외의 가격대를 형성하는 경향이 있습니다. 본건은 감정가가 이보다 낮은 수준이므로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신평저수지 인근의 근교 농촌지대로, 생활 편의시설은 원주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 신평초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

신평저수지가 인접해 있어 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하여 향후 축사 관련 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

조적조(황토벽돌) 및 기타지붕(합판 위 슁글)으로 구성된 단층 건물로, 건축 연도 정보는 명확하지 않으나, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

현재까지 조사된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 지역 내에서 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설, 태양광 발전시설 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있어, 장기적인 지역 개발 방향 및 환경 변화에 대한 관심이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

건물 면적 외 제시외 건물(약 3평)이 포함되어 있으며, 이는 건축물대장에 등재되지 않은 건물일 수 있으므로, 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다. 다만, 본건의 경우 매각 시 포함되어 매각될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 이용 가능한 건물을 일괄 매각합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 근교 농촌지대로 자연환경을 접하고 있으며, 인근 초등학교 등 기본적인 생활 인프라 접근성도 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 토지의 완경사지, 건물의 노후화 가능성 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 명확한 권리 관계.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 단독주택 부지로서의 잠재력.

* 자연 친화적인 입지 조건.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 189,190,000원이며, 주변 시세를 고려할 때 유사 물건은 1억 7천만 원에서 2억 5천만 원 이상으로 형성되어 있습니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 대비 90%~100% 수준을 고려하여 약 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 공격적으로 접근 시에는 시세 하한선인 1억 7천만 원을 기준으로, 향후 시세 상승 및 활용 가치를 고려하여 1억 8천만 원 ~ 2억 원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 건물 상태, 제시외 건물 활용도, 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.