나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20704 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '양지뜰사거리' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설,
오피스텔 및 단독주택 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제7층 제706호로서,
외 벽 : 석재 및 복합판넬 등 마감,
창 호 : 페어글라스창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설리 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선 포장도로 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-03-24)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2017-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 용도: 오피스텔
- 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20704 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 77,000,000원

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

건물면적: 22.48㎡ (약 6.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '양지뜰사거리' 북동측 근거리에 위치합니다. [cite: provided text]

* 주위환경: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다. [cite: provided text]

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다. [cite: provided text]

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제7층 제706호입니다. 건물 사용승인일은 2016년 9월 22일입니다 (JSON 데이터).

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박미리 (박 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 을구 1번 권리인 주택임차권(채권금액 90,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: provided text]

* 채권자인 박OO의 강제경매(사건번호: 2025타경20704)로 본 경매가 진행 중입니다. [cite: provided text]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 박미리 씨의 주택임차권(을구 1번)은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: provided text]

1.3. 상권분석

* 입지: 원주혁신도시 중심상업지구에 위치하며, 건강보험관리공단, 건강보험심사평가원 등 이전 공공기관에 대한 접근성이 양호합니다 (검색 결과 4).

* 주변 시설: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 도보 거리에 위치합니다 (검색 결과 2, 5, 9).

* 혐오시설: 본건 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 바는 없습니다. 다만, 원주시 전반적으로 태양광 발전시설, 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설 등 갈등 유발 시설 관련 이슈가 있는 것으로 파악되었습니다 (검색 결과 6, 10, 12).

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

* 편의시설: 노브랜드, 하나로마트, GS더프레시 등 마트가 인근에 있으며, 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다 (검색 결과 2, 5, 9).

* 교육: 버들초등학교, 단구중학교, 원주중학교, 원주여자중학교 등이 인근에 위치합니다 (검색 결과 2).

* 의료: 원주세브란스기독병원 등 의료시설 이용이 가능합니다 (검색 결과 4, 9).

* 건축물: 2016년 준공된 코아루시티 오피스텔로, 총 18층 건물에 352실이 있습니다 (JSON 데이터).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인은 90,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매수 비용이 높아지게 됩니다. [cite: provided text, 검색 결과 2]

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 되는 상황이 발생할 수 있습니다. [cite: provided text]

* 특별매각조건: 전세사기피해자의 우선매수권 행사 횟수가 1회로 제한됩니다. [cite: provided text]

* 감정가와 시세 간 괴리: 감정가(77,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인 보증금(90,000,000원)이 높아, 총 예상 매수 비용이 최근 실거래가(6,600만~7,200만원)보다 훨씬 높을 수 있습니다 (JSON 데이터, 검색 결과 2).

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주혁신도시 내의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 좋습니다. 그러나 9천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 감정가나 최근 실거래가 수준을 크게 초과할 위험이 있습니다. 따라서 본 물건은 신중한 접근이 요구되며, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 가치 변동, 그리고 투자자의 위험 감수 능력을 면밀히 검토해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 변수로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 원주혁신도시 내 핵심 지역에 위치하여 공공기관 종사자 등 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 혁신도시 개발 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주의: 임차인 인수 보증금으로 인한 높은 총 투자 비용은 가장 큰 고려사항입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 66,000,000원 ~ 72,000,000원 (JSON 데이터, 검색 결과 2)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 90,000,000원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 해당 코아루시티 오피스텔(전용면적 약 22.48㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 6,800만원, 6월 6,600만원 및 7,200만원 수준으로 나타났습니다. [cite: JSON 데이터] 이는 본 건의 감정가 77,000,000원과 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 편입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 90,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 '입찰가 + 90,000,000원'이 됩니다.

만약 감정가인 77,000,000원으로 입찰한다고 가정할 경우, 총 예상 매수 비용은 77,000,000원 + 90,000,000원 = 167,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 범위(6,600만~7,200만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 시장 가치 대비 높은 투자 부담을 안게 됩니다.

최근 실거래가 수준(예: 70,000,000원)으로 총 매수 비용을 맞추려면, 입찰가는 70,000,000원 - 90,000,000원 = -20,000,000원이 되어야 하므로 현실적으로 불가능합니다.

결론적으로, 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 현재 시세나 감정가 수준으로 입찰하더라도 총 투자 비용이 상당히 높아져 투자 손실이 예상됩니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적 관점에서, 감정가인 77,000,000원 을 입찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다. 그러나 이는 인수 보증금 90,000,000원을 합산하면 총 1억 6천 7백만원의 실질적 투자 비용이 발생함을 반드시 인지해야 하며, 이는 시장가치보다 높을 가능성이 크므로 매우 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.